长沙湖南环保科技产业园项目前期策划_77p_2011年_开发策略f.ppt

Ｓ：优势 项目地块周边未来交通规划可实现较佳的通达性； 项目西临城市主干道万家丽路，提升了其商业价值； 地块临街面长，适合商业开发； 项目地形平坦，将有效降低开发成本。 W：劣势 地块周边尚不成熟，配套设施不全，档次较低； 项目地块中等规模，容积率高，临马路面长，宜居性不高； 项目紧靠金井安置小区，对整体档次形象有影响； 项目地块呈东南至西北向长条形，不利于住宅的摆布。 O：机会 长沙市宏观经济发展迅猛，房地产形势良好，区域房地产发展较好； 长株潭融城加快为南城板块房地产高速发展带来新的机会； 环保产业园的快速发展为项目带来利好； 区域内企事业单位众多及商业配套的缺乏为项目提供较大市场空间； 南面丽发新城内部配套对本项目配套起到补充作用，并为项目借势提供条件。 Ｔ：威胁 政府宏观调控力度空前加大，整个房地产业存在下行的风险； 周边的大规模综合项目对本项目形成的竞争威胁； 相比周边项目普遍的低容积率特点，本项目的高容积率对住宅产品的打造造成威胁。 １、项目ＳＷＯＴ分析 根据项目SWOT分析，我们需要在“利用机会、强化优势、规避威胁、弱化劣势”的指导思想下，综合考虑制定项目总体战略。 核心价值提炼 产品附加值 户型、配套、智能化设施、服务 研究目的： 如何突破区域形象，实现项目价值突破？ 如何通过差异、创新产品，占领市场？ 和庄 案例选取原则： 陌生区域； 物业相似； 美林银谷 2、可借鉴案例研究 SOHO天都 项目概况—— 区位：长沙市政府对面，金星大道与岳麓大道交汇处，项目总建筑面积约12万平米。 交通：多条公交线路从项目经过，两面临路，交通方便。 配套：周边学校、商业、医院等配套齐全。 案例借鉴 美林银谷 售罄 产品分析—— 由7栋高层住宅、1栋公寓组成，集公寓、商业街、住宅于一体。 以舒适居家型户型为主，集居家、商务、休闲、观景于一体。 首创了空中别墅和亲情3+1户型，空中别墅，6米挑高花园露台，超高中空豪华客厅等设计。 核心价值诉求—— 市政府中心地段的核心区位优势，升值潜力。 周边配套成熟，交通极为便利。 专为城市知富阶层定制的精品楼盘。 项目点评—— 1、美林银谷启动之初，周边配套极不完善，区域发展不成熟，但美林银谷抓住政府规划金星中路的有利契机，与政府一同炒作，成为市场热点，引起关注。 2、项目着眼于未来，打造高规格的国际公寓、国际街区、国际住宅，通过人居理念和产品的创新，迅速建立了项目高端形象。 3、项目注重产品形象及概念的包装，并通过户型创新增加产品竞争力。 4、差导化的高端营销活动，提升项目形象：与政府同台唱戏，借助政府及舆论的影响力，以国际化的大视野规划项目。 项目概况—— 区位：位于芙蓉南路和木莲冲路交汇处，随着两型社会建设，融城加快，该区域迎来快速发展期，具升值潜力。 交通：多条公交线路从项目经过，规划的地铁站口就在附近，距二环线、绕城高速不远，交通便捷。 配套：小区内有幼儿园和商业街区。周围分布有各类学校及医院，商业及银行等配套日趋完善。 案例借鉴 和庄 售罄 产品分析—— 项目由12栋建筑(含商住楼)组成，沿木莲冲路设计有700米商业街； 户型紧凑经济实用为主,41-112平米1、2、3房，以降低首付。 建设5000多平方米城市绿化广场，保障品质居住环境。 底层架空，规划成泛会所架空层庭院景观。 核心价值诉求—— 地铁物业、升值潜力 低首付、高性价比 中建五局高品质建筑 “奋斗特区”、 “青年城邦” 、“年轻人一个坚实的根据地！” 项目点评—— 1、项目位于二环以南，项目启动之初，区域发展不成熟，配套不完善。但项目抓住南城发展前景及地铁物业进行宣传，强调升值潜力，取得不错效果。 2、项目以城市单身贵族、计划结婚或刚结婚的年轻夫妻为核心客户群体，针对这群客户群诉求卖点，契合客群心理，引起共鸣。 3、项目全部为中小户型，紧凑实用，主要针对第一次置业者和投资客户，以低总价、低首付的高性价比吸引客户，以降低置业门槛。 4、项目尽量弱化容积率高、较为压抑、宜居性一般（紧靠芙蓉路）的弱点，通过底层架空、花成本修建绿化广场强化居住环境。 5、项目在重视建筑质量的同时，也注重小区自身商业的配套，利用项目两面临路的优势，打造配套商业街区。 项目概况—— 区位：位于开福区四方坪车站北路与三一大道交汇处。 交通：地理位置优越，至火车站、黄花机场、两馆一厅文化中心、五一路车程都在半小时以内；至长永高速入口仅500米；数趟公交经过，交通通达性好。 配套：小区内部配有会所、健身房。周围分布有各类学校及医院，商业及银行等配套日趋完善。 案例借鉴 SOHO天都 售罄 产品分析—— 项目包含商业住宅和酒店式公寓3栋，总建筑面积9.3万㎡，其中公寓2000㎡，住宅3.7万㎡，物管面积300㎡，地下建筑总面积1.6万㎡； 户型以