f2006年房地产金融行业风险报告J.doc

房地产金融行业风险分析报告 （2006年版） PAGE 1 摘 要 我国房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。 2005年，我国房地产投资增速平稳回落。全国累计完成房地产开发投资1.58万亿元，增长19.8%，增幅减缓8.3个百分点。其中，商品住宅完成投资1.08万亿元，增长21.9%，增幅减缓6.8个百分点；经济适用房完成投资565亿元，同比下降6.8%，降幅比年初减少4.6个百分点。 在银行房地产贷款方面，2005年末，商业性房地产贷款余额为2.77万亿元，同比增长16.1%，增幅比上年下降12.6个百分点。但其中房地产开发商贷款余额9141亿元，增长17%，持续了自7月份以来的稳步上升趋势。个人住房贷款增速下降，2005年末，个人住房贷款余额1.84万亿元，增长15.8%，保持自2004年4月份以来的增速下滑态势。 在房地产信托方面，中国企业海外发展中心发布研究报告的统计数据显示，据市场不完全统计,截止到2005年12月31日,信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元,分别较2004年同期增长11%和28.73%。2005年我国国内房地产信托产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。 在海外资金方面，据国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心通过对房地产投资市场的调查和监测、研究预测，不包括房地产热钱投资和外资债权融资，外资地产基金2005年投资将达28亿美元。根据2005年11月国家外汇管理局发布的首份《中国国际收支报告》和商务部统计数据，2005年上半年约210亿元人民币的外资以直接投资方式进入房地产业。另外，根据央行公布的统计数据显示，截至2005年6月末，外汇储备增加1010亿美元，其中可能有约350亿美元是热钱，并为了逃避资本管制，很大部分都流入了房地产业。这些意味着可能有近400亿美元的海外资金进入了我国房地产金融市场。 总的来说，我国房地产金融业还处于发展壮大时期，银行房地产贷款在我国房地产金融业中占主导地位，积聚的风险也比较多，主要包括市场风险和信用风险等。房地产信托和海外资金虽然在快速发展，但在我国房地产金融市场的比重还是很有限，并且是在宏观调控的背景下进入房地产金融市场，风险控制较好。证券化等二级市场的发展有助于银行分散其信贷风险，但我国房地产金融的二级市场的发展才刚起步。在银行没有一个很好的风险交易市场的情况下，银行只有通过更审慎和严格的信贷政策来控制风险。信贷资金的收紧，有利于房地产信托和海外资金等进入房地产金融市场，促进房地产金融市场的多元化发展。 目 录 TOC \o "2-4" \h \z \t "标题 1,1" 第一章 房地产金融行业概述 1 第一节 房地产金融的定义及分类 1 第二节 我国房地产金融市场现状 2 第三节 2005年我国房地产金融行业发展的主要特点 3 一、住房贷款利率市场化 3 二、汇率改革 3 三、政策性房地产金融管理加强 4 四、住房抵押贷款证券化起步 4 五、房地产信托快速发展 5 六、海外资本多渠道进入房地产市场 6 七、房地产企业并购、联合和多元化融资 7 第二章 2005年我国房地产金融行业发展环境及影响分析 8 第一节 宏观经济环境及影响分析 8 一、国内宏观环境分析 8 （一）GDP增长和经济总体运行特点 8 （二）固定资产投资分析 8 （三）居民可支配收入情况 9 （四）居民消费价格指数与实际利率分析 10 二、国际宏观环境和产业环境分析 11 （一）世界经济发展趋势 11 （二）国际资本动向 12 （三）海外房地产金融行业动态 12 第二节 房地产金融行业产业政策环境分析 14 一、我国房地产金融行业重要政策 14 （一）《关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》 14 （二）《关于规范住房金融业务的通知》和《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 14 二、2005年产业政策分析 15 第三节 房地产业发展情况及其对房地产金融的影响 20 一、我国房地产业发展情况分析 20 （一）供给 20 （二）需求 25 （三）供求状况和价格 27 （四）产业政策及影响 30 二、房地产业发展情况对房地产金融的影响 32 （一）房价上涨对房地产金融的影响 32 （二）竣工率和空置率对房地产金融的影响 3