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证券研究报告 | 固定收益研究 2019 年06 月28 日 固定收益点评 滨江地产：区域房地产龙头，2018 年扩张步伐加快 杭州滨江房产集团股份有限公司 （002244.SZ ）是区域房地产龙头，专注房 作者 地产开发，坚持“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部” 分析师 刘郁 的发展战略，积累了较好的品牌口碑，常年位居杭州市场销售前三甲。 执业证书编号：S0680518080002 邮箱：liuyu@ 公司在经营和债务方面呈现以下特征： 分析师 姜丹 执业证书编号：S0680518090003 （1 ）公司专注房地产开发主业，销售额稳步增长，毛利率和销售回款率良 好。2014-2018 年合约销售额稳步增长至400.9 亿元（报表口径）；合约销 邮箱：jiangdan@ 售均价由 16 年的2.44 万元/平方米上涨至 18 年的4.18 万元/平方米。2018 相关研究 年，受益于高毛利项目交付结转，房地产业务毛利率由 17 年的30.1%上升 1 、《固定收益定期：信用负面跟踪》 至35.49%。2016-2018 年，销售回款率均高于90%。 2019-06-27 （2 ）以合作开发方式实现扩张，权益比例较低，非并表项目较多。2018 年 2、《固定收益点评：6 月地方债发了9000 亿，下半年 公司流量金额为850.1 亿元，权益金额仅374.8 亿元，权益金额/流量金额为 各地还剩多少额度？》2019-06-26 44.09%。2018 年报表口径销售额占全口径销售额比重为 47.16% ，非并表 3 、《固定收益定期：信用负面跟踪》 项目占比在50%左右。 2019-06-26 （3 ）积极扩张土地储备，土储成本有一定安全边际。为了冲击千亿销售目 4、《固定收益点评：流动性分层，哪些城投债出现超 标，2018 年公司积极扩张土储，新增土地建筑面积346.97 万平方米，较17 跌机会？》2019-06-25 年增长57.39%，土地金额合计496.43 亿元 （全口径）。从新增平均土地成 本/合约销售均价看，2015-2018 年该指标始终维持在29%-43% 区间，2018 5 、《固定收益定期：信用负面跟踪》 年为34%，具有一定的安全边际。 2019-06-25 （4 ）重仓杭州，其余土储集中在一线城市和浙江省内。从土地储备分布看， 截至2019 年3 月末，公司尚未开发的土地储备按建筑面积口径计算，杭州 占39.28%，深圳占23.84%，湖州