房地产企业资金来源与融资渠道解析.docx

正文目录 房地产开发资金来源的分类 6 国内贷款 6 利用外资 7 自筹资金 8 其他资金 9 各项应付款 10 各流程资金来源 11 银行贷款剖析 12 开发贷款 15 并购贷 16 信用债渠道 17 公司债 17 企业债 20 中期票据 22 短期融资券 24 定向工具 26 非标融资 29 委托贷款 31 信托贷款 32 明股实债 35 资产证券化 37 资产证券化介绍 37 房地产企业 ABS 介绍 40 海外债券 43 海外债券概述 43 政策变迁 44 规模及利率 45 房企融资情况 47 风险提示 49 图表目录 图 1 历年房地产企业开发到位资金 6 图 2 历年房地产行业国内贷款规模及占房地产开发资金来源比例 7 图 3 历年房地产行业利用外资规模及占房地产开发资金来源比例 8 图 4 历年房地产行业自筹资金规模及占房地产开发资金来源比例 9 图 5 历年房地产行业其他资金规模及占房地产开发资金来源比例 10 图 6 历年房地产行业各种应付款规模及占房地产开发资金来源比例 11 图 7 房地产企业开发各阶段资金来源 12 图 8 历年房地产开发贷余额及同比增速 15 图 9 历年房地产并购贷款余额及并购项目数 16 图 10 房地产信用债净融资额（亿元） 17 图 11 房地产企业信用债存量规模（亿元） 17 图 12 房地产行业公司债发行额（亿元）和占信用债比例（ ） 19 图 13 房地产行业企业债发行额（亿元）和占信用债比例（ ） 21 图 14 房地产行业中期票据发行额（亿元）和占信用债比例）（ 23 图 15 房地产行业短期融资券发行额（亿元）和占信用债比例（ ） 25 图 16 房地产行业定向工具发行额（亿元）和占信用债比例（ ） 27 图 17 委托贷款基础模式 29 图 18 信托贷款基础模式 29 图 19 银行理财产品余额及投资非标占比 30 图 20 新增委托贷款及占比 32 图 21 资金信托对房地产领域的投向情况 33 图 22 新增委托贷款和信托贷款走势 33 图 23 “明股实债”融资模式 36 图 24 历年企业 ABS 发行量及发行规模 40 图 25 近三年企业 ABS 分类发行量 40 图 26 2019 年房地产 ABS 发行量（按基础资产分类） 41 图 27 间接境外发债模式 44 图 28 地产海外债发行情况 46 图 29 地产海外债发行利率趋势 46 图 30 2019 年地产海外债发行期限统计 46 图 31 当前地产海外债到期规模分布 46 图 32 历年房地产行业利用外资规模及占房地产开发资金来源比例 48 图 33 申万房地产板块现金短债比 48 图 34 大中型房企现金短债比 48 图 35 申万房地产板块现金短债比 49 图 36 大中型房企现金短债比 49 表 1 国内贷款来源和涉及主要融资渠道 7 表 2 利用外资来源和涉及主要融资渠道 8 表 3 自筹资金来源和涉及主要融资渠道 9 表 4 其他资金来源和涉及主要融资渠道 10 表 5 各种应付款来源和涉及主要融资渠道 11 表 6 房地产行业银行贷款相关监管文件 13 表 7 2019 年阳光城融资情况表 14 表 8 房地产开发贷款需要满足条件 15 表 9 房地产并购贷款需要满足条件 16 表 10 房地产公司债主要监管文件 18 表 11 房地产公司债券发行实行分类监管细则 18 表 12 近期房地产企业公司债发行概览 19 表 13 房地产企业债主要监管文件 20 表 14 房地产企业债发行分类监管细则 21 表 15 近期房地产企业债发行概览 22 表 16 房地产中期票据发行分类监管细则 23 表 17 近期房地产企业中期票据发行概览 24 表 18 房地产企业短期融资券发行分类监管细则 25 表 19 近期房地产企业短期融资券发行概览 26 表 20 房地产企业定向工具发行分类监管细则 27 表 21 近期房地产企业定向工具发行概览 28 表 22 非标融资相关政策 30 表 23 委托贷款相关政策 32 表 24 信托贷款相关政策 33 表 25 房地产集合信托情况 35 表 26 近年各行业集合信托收益情况 35 表 27 “明股实债”相关监管政策 37 表 28 资产证券化广义分类对比 38 表 29 房地产资产证券化相关政策 39 表 30 房地产企业不同种类 ABS 对比 42 表 31 近期房企发行 ABS 概览 43 表 32 近期地产企业发行海外债案例 44 表 33 海外债融资相关政策 45 表 34 2019 年主流房企融资结构