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网络询价报告 京东大数据评估询价平台 网询号：jdbdhouse2019032900008 号 北京市海淀区人民法院： 贵院在执行申请执行人嘉兴秃鹰泽资产管理合伙企业（有限合伙）与被执行人孙建进借款合同纠纷一案中，于2019年03月29日委托我平台对 1名下/所有的 丰台区紫芳园六区4号楼15层1单元1703:101.31()进行网络询价。现已完成网络询价，具体情况如下： 房屋面积：101.31 平方米标的物总价：7,187,721 元 标的物单价：70,948 元/平方米 一、财产基本情况 标的物名称 丰台区紫芳园六区4号楼15层1单元1703:101.31() 城市名称 北京 行政区名称 丰台区 小区名称 丰台区 房屋坐落 丰台区紫芳园六区4号楼15层1单元1703 房屋面积 101.31 平方米 建成时间 装修程度 暂无数据 房屋性质 所在楼层 15 总楼层 15 朝向 西 是否有电梯 是 户型 2室2厅2卫 产权证号 X京房权证丰字第092822号 登记机关 规划用途 住宅 注：以上信息来自询价方录入。 1/6 二、询价时点 本次网络询价时间为：2019年03月29日三、参照样本、计算方法及价格趋势 (一) 、参照样本 小区名称 建筑类型 建筑年代 小区均价(元/平方米) 紫芳园六区-方庄 普通住宅 2008 73,251 政法小区(四方景园一区)-方 庄 普通住宅 2005 56,169 四方景园二区-方庄 普通住宅 2010 54,717 首开璞-方庄 普通住宅 2009 94,286 紫芳园二区-方庄 普通住宅 2005 90,222 询价对象所在位置： 2/6 询价对象所在位置周边基础设施： 交通 方庄,地址:地铁14号线东段;分钟寺,地址:地铁10号线;十里河,地址:地铁10号线;地铁14号线东段;成寿寺,地址:地铁10号线。 教育 美吉姆国际儿童教育中心(方庄中心),地址:紫芳园四区3;中央音乐学院附中,地址:芳群园一区2号。 医疗 中国医学科学院肿瘤医院,地址:北京市朝阳区华威南路潘家园南里17号;北京中医药大学东方医院,地址:北京市丰台区芳古路方庄芳星园一区6号。 购物 新业广场,地址:北京市丰台区成寿寺路2号;北京方庄购物中心,地址:北京市丰台区蒲芳路24号。 生活 铭泽生活广场,地址:周庄村52号;京港城生活广场,地址:北京市丰台区石榴庄西街232号9栋。 娱乐 麦哆量贩式KTV(方庄店),地址:北京市丰台区方庄南路2号亚胜铂第公馆3层 。 注：参照样本根据房屋坐落、建筑类型、建筑年代等房屋基本信息参数匹配相近标的信息进行参照。以上参照样本为全量计算数据中的部分数据，相关信息来自公开及企业内部统计数据，仅供参考。位置及周边基础设施信息为查询数据，仅供参考。 (二) 、计算方法 本标的在进行询价计算时，参考了该位置周边的房产价格情况进行价格计算，同时考虑这些房产过往时间的价格走势进行综合分析计算。 本次询价标的物采用了决策树、SVM、多元回归随机森林回归、梯度上升回归树等分析预测模型结合成本法、比较法、收益法进行估价。根据《房地产估价规范》,通行的房产估价方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等；有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估 3/6 价方法。 成本法是求取估价对象在估计时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价价值的方法。重新购建价格是指在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造咸的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法计算公 式：Pi=P'*A*B*C*D；P=∑(Pi*权重系数)，式中：P-待估标的物估算价格，Pi-待 估标的物比准价格，P'-可比交易实例价格，A-交易情况修正系数，B-市场状况修正 系数，C-区域因素修正系数，D-个别因素修正系数。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益成数将未来收益转化为价值得到估价对象价格的方法。收益法计算公式：V=a/(r-g)*[1- (1+g)/(1+r)],式中：V-标的物价格，a-标的物年纯收益，r-标的物报酬率，g-收益年递增率，n-标的物有效使用年限。 决策树模型 (Decision Tree）是在已知各种情况发生