房地产工程成本全过程精细化管理培训.pdf

引言 ? 成本管理是研究如何花钱的学问！ ? 开发商项目成本管理的特点——突破承建市场的成本控制 观念，建立投资控制的理念 ? 全成本管理——全面、全过程、全员 ? 成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割的有机组 成部分 ? 成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须要纳入项 目管理中去综合考虑 小案例 某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时，发现本期的盈利指标 水平比刚开发完成的前一期的好不了多少，而该期的各种条件及市场状况要比 前一期的好得多。是什么原因导致这样的结果呢？是计算错误？成本估算指标 偏高？还是售价预测过于保守？经反复核查均不是，最后发现某个综合面积指 标异常 — — 可售面积占总建筑面积的比例偏低（仅为 76% ）。遂追根溯源，显示 地下室面积的比例过大。于是公司责成相关部门尽快进行方案优化。不久拿出 的新方案比原方案减少了约 1万平米的地下室（当然是在满足当时的项目各种规 划要点及项目档次要求的前提下进行的），若按当时的造价水平 1600元/平米计 算，直接成本将节约 1600 万元，这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用 及节约工期带来的间接受益。 当然，这 1万平米的地下室用来做停车库，也有相应的收益，按经验数据计 算，大约可布置 250 个车位，年毛收入为 250 个× 250 元/个 ·月× 12月=67 万元。 但投资回报率仅为 4.2% ，远低于同期上部主体的回报率，对总体收益明显形成 拖累！上述原因就是边际收益低使然，更何况这部分收益在项目入伙后一般交 由物业管理公司处理，开发商很难形成实际收益。另外，若采取出售使用权的 方式取得收益，一方面因增加的车库，造成停车位暂时不紧张，会导致开发商 要么卖不到一个好价钱，要么小业主购车位的积极性不高而只租不买，使得这 部分收益得不到可靠保障。 房地产项目采购管理 房地产项目采购的定义 项目采购不同于一般概念上的商品购买，它包含着以 不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和 服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括采购建筑 材料设备，而且还包括雇用承包商来实施土建工程和 聘用咨询专家来从事咨询服务。 材料设备采购 工程采购 咨询服务采购 房地产项目采购管理 【工程采购 】 采购内容：工程总（分）包 工作内容：工程招投标，合同管理 【材料设备采购 】 项目采购 采购内容：建筑材料与设备 战略采购 工作内容：采购招投标，供应商管理 项目全成本精细化管理理念 项目成本管理的全过程 竣工 可研/立项 定位 方案 扩初/施工图 发包 施工 成本测算 成本测算 目标成本 目标成本分解 招标筹划 变更 结算 签证 目标成本调整 支付 （动态成本） ? 目标成本管理是主线，合约规划是核心