商业房屋租赁合同法律风险及防范定稿.ppt

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* * * 1、《合同法》第212条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 特点:(1)转移房屋使用权;(2)诺成、双务、有偿合同;(3)具有临时性。 2、《合同法》第214条:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 本次分享的范围:房屋租赁、商业物业租赁。 * * 1、房屋租赁合同属于租赁合同的一种。 2、租赁合同具有下列法律特征: (1)出租人转移标的物占有、使用、收益权利;承租人支付租金; (2)为诺成性双务有偿合同,诺成性即当事人意思表示一致时合同即成立,其成立无需标的物的交付。 (3)租赁合同具有临时性,例如合同法第214条约定,租赁期限最长为20年,超过部分无效。 3、首先,对于合同性质的认定不同,会使案件适用不同的法律规范;其次,将当事人之间的法律关系认定为租赁关系或认定为存在租赁、投资、买卖等多种法律关系,也会对合同解除后的法律后果产生不同的影响。在民事纠纷案件中,当事人双方签订的合同的性质决定了合同案件的性质。正确认定合同的性质对合同的履行、法律适用及以至于法院审理均具有十分重要的意义。合同的性质往往成为当事人争议的焦点,也是法院处理案件正确适用法律的基础和前提。 4、案例 甲乙双方订立了《合作开发房地产合同》,约定出资的一方无论合作结果如何,都将使用一定数量的房屋,那么可以推知,双方当事人的真实意思在于提供资金的一方以提供资金作为使用房屋的对价,这相当于提供资料的一方支付租金,合同向对方提供约定面积的房屋供其使用。该合同实际上应认定为房屋租赁合同。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。 * * 1、房屋租赁合同属于租赁合同的一种:《合同法》第十三章“租赁合同”规定,如(1)6个月以上的租赁合同应当采用书面形式,否则视为不定期租赁。(2)出租人应履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。(3)承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。 2、房屋租赁合同的特殊性: (1)合同法第234条:承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 (2)合同法第230条:租赁期间内,出租人出售租赁房屋的提前通知义务,承租人在同等条件下有优先购买权。 (3)《商品房屋租赁管理办法》第14条,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。 * * * * 一、背景: 1、传统的房屋租赁一般指房屋所有人作为出租人,将已经建成的,取得房产所有证的房屋出租给承租人,由承租人支付房租的行为。 2、《城市房地产管理法》第53条:房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 3、我国《城市房地产管理法》设定了商品房预售制度,允许房地产开发企业在建设商品房的工程竣工之前,将正在施工的商品房预先销售给购买者。 与此同理,房地产市场中也出现了商品房预租制度,即房地产开发企业将尚未修建的,正在修建的房屋出租给承租人,待租赁房屋具有合法使用条件以后,双方正式签订或履行租赁合同。 * * 二、各地规范 省级地方性法规: 《上海市房屋租赁条例》第9条:房地产开发企业预租商品房,应当符合商品房预售的条件,并依法取得市或者区、县房屋行政管理部门核发的商品房预售许可证明。 第48条:当事人违反本条例第九条规定预租商品房的,由区、县房屋行政管理部门责令其限期改正,没收违法所得,并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。 地方政府规章: 《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》第7条:房地产开发企业预租商品房,应当取得商品房预售许可证后方可进行。已经办理预售的商品房不得再行预租。本条前款所称商品房预租,是指房地产开发企业依法投资开发的商品房未竣工前,向承租人约定预出租商品房并收取一定金额预收款的行为。 第32条:违反本办法有下列情形之一的,由市房产行政主管部门责令改正,并按下列规定处罚:    (二)违反本办法第七条规定,预租商品房未取得商品房预售许可证或者将已经办理预售的商品房再行预租的,对出租人处以2万元以上5万元以下的罚款;  《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第18条:房地产开发企业预租商品房,应当符合商品房预售的条件

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