智能住宅小区的建设应走向理性.doc

智能住宅小区的建设应走向理性—几个困惑问题的探讨摘 要：随着中国住宅建设事业的发展,智能住宅小区建设的热潮也在各地兴起。1998年初笔者提出“智能化不应作为住宅小区建设的主要目标,智能化是提高居住质量的手段”,因此“采用各种智能化的设备与系统要有助于建立住宅小区的各种环境:安全环境、绿色环境、多媒体信息共享环境和民主管理环境。”关键字：智能住宅小区 建设 理性 探讨 随着中国住宅建设事业的发展,智能住宅小区建设的热潮也在各地兴起。1998年初笔者提出“智能化不应作为住宅小区建设的主要目标,智能化是提高居住质量的手段”,因此“采用各种智能化的设备与系统要有助于建立住宅小区的各种环境:安全环境、绿色环境、多媒体信息共享环境和民主管理环境。”(《提高人民生活质量的重要技术进步》智能建筑与自动化杂志1998.6)经过一年的工程实践与研究,业内人士对智能住宅建设问题有了一些新的认识。1999年初笔者进一步提出“住宅小区智能化建设又是一项系统工程,在国内还处于探索阶段,尚无完善成功的经验"。“由于目前住宅小区智能化系统工程建设的实践超前于理论,加上系统的外部条件与环境尚有诸多不确定的因素,在系统的运行与管理上亦缺乏足够的经验与数据积累,因此,住宅小区智能化系统工程的决策具有一定的风险。"(《正确规划合理设计》住宅科技杂志1999.8)当时所意识可能发生的问题,有的已自然地得到解决,有些则愈发严重,使一些智能住宅小区的建设与运行陷入困境。因此本文拟就智能住宅小区建设与管理深层次的问题作一些研究与探讨。 　　1　智能住宅小区的建设正在走向理性 在智能住宅小区的建设初期(98年初到99年底),智能建筑业界热情地推进各类住宅小区智能化系统的应用,房地产开发商大力炒作推出的智能化住宅小区楼盘均以“智能化”为亮点与卖点,基于各种最新的智能化系统技术功能的小区被宣传成未来世界的住宅。只要是智能化住宅小区似乎就是完美的住宅,甚至有的售楼广告宣传"在智能住宅小区中您可以足不出户实现自己所有的愿望"。 在早期规划建设的智能住宅小区中,有的是不考虑实际需求和周边公共设施环境,一昧地堆积众多的高新技术系统与设备,密布信息点、增大每户接人带宽,以设备与系统的功能来标榜智能化的水平。但这类小区智能化系统的实际运行效果多数是失败的,因为智能住宅小区首先是住宅,智能化系统是为住户服务的,它的功能要体现在服务的内容与业务中,为小区的现代化管理提供便利,仅是建设增加一次投资,并不能保证智能化系统功能的发挥,它要受到社会、公共设施、管理模式、住户生活习惯与技术素质的制约。当人们逐渐认识到这些问题后,智能住宅小区的炒作开始降温。近来,房产开发商又开始将“环保住宅”,“绿色住宅”作为亮点与卖点,其实"环保",“绿色”也与“智能化”相同,都是现代居住社区中的一个重要组成部分,但绝不能替代住宅的基本功能,我认为经过一段时间后同样也会降温的。 在建设主管部门的指导下,国内出台了“全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》(试行稿)、“上海市智能住宅小区功能配置试点大纲"等文件使智能住宅小区的建设初步有规矩可循,智能住宅小区建设不再神秘,文件中许多内容已经成为现代住宅必须具备的基本功能。在大中城市中,新建住宅小区都把住宅智能化系统列入基本建设内容,甚至可以说有新建住宅小区必有住宅智能化系统。当智能住宅小区的炒作已不再具有吸引力,智能住宅小区的建设也趋于理性,因此,曾经在住宅销售广告中被炒作成“十分”有用的智能化,回归到它应有的“三到四?quot;的地位,智能住宅小区的建设行为也逐渐不再盲目,这元疑是科学技术理性的进步。 　　2　已投运的智能住宅小区效果不甚理想 自1998年起,陆续建成了一些"智能住宅小区",这些“智能住宅小区”运行情况与实际效果究竟如何?笔者对国内智能化系统投资为50元/m2～200元/m2、不同功能水平的住宅小区运行情况进行了实地考察、昕取了物业管理人员与房产开发商的意见与想法,总的情况并不很理想。其中建设小区局域网是由小区物业管理部门负责营运网站的项目,因其运行成本高,服务质量差而陷于困境。家庭智能控制器实际能有效使用并得到住户认可的不足12%。某小区按三网合一模式建成了小区通信系统,但因行业与业务的管理、设备的维护不能解决,争纷不止。一些小区智能化系统投资低,选用设备的质量差,运行中故障不断,维修缺乏保证,最后只能停止使用。唯有小区安保系统大体上还能发挥应有的作用,尤其是访客对讲系统,住户和物业管理人员认为实用、有效,认可程度超过90％。但是由于智能住宅小区运行管理成本较普通住宅小区高(据某些物业管理部门统计要高15%左右),而物业管理费用又不能随之提高,因而就出现了物业管理公司要求房产开发商给予补贴,否则就不接盘的情况。至于三