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实用标准文案 中国房地产市场步入下行周期 原创声明：本文节选自中国金融四十人论坛（ CF40）书 系之《告别速度：中国经济下一个十年增长动力何在》 ，作 者林采宜系 CF40特邀成员、国泰君安证券首席经济学家， 转载请注明出处。 中国房地产陷入全面衰退在经历了 2013 年一轮价量齐升的 快速增长之后， 2014 年， 中国房地产开始陷入了量价齐跌的 低迷状态，一二三线城市房价渐次回落，商品房成交量同比 萎缩，土地购置量和购置价格也相应回落。 2014 年，全国累计销售面积 12.06 亿平米， 同比下降 7.6%； 全国百城住宅平均价已连续五个季度环比下降， 85 个城市出 现同比下跌（其中包括历来价格坚挺的一线城市北京、上海 以及广州）且跌幅逐渐扩大。 与此同时，开发商拿地态度也趋于谨慎，全年累计土地购置 面积 33383 万平米，同比下降 14%。2014 年全年土地平均购 置价格同比增幅 17.4%，比 2013 年下降 6.5%。2010-2013 年， 在四万亿投资及其后续效应刺激下，房价和房地产投资也再 度迎来了一波高速增长， 2013 年，房地产开发投资完成额 在全社会固定资产投资中的比重在 20%左右，土地出让金收 入贡献了地方可支配收入的 33%，房地产成为地方经济增长 的“支柱”和地方政府的重要财政来源。 文档 实用标准文案 另外，根据审计署《全国地方政府性债务审计结果》披露的 数据，到 2012 年底，涉及 11 个省级、 316 个市级、 1396 个 县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额 34 865.24 亿 元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额 93642.66 亿 元的 37.23%：由于地方政府债务的偿付能力严重依赖土地出 让的收入，土地价格波动直接影响到地方政府未来的偿债能 力和信用问题。 在这种情形下，土地实际成交价格和成交面积出现同步萎缩， 对于地方可支配财政收入、地方债务风险和当地经济增长的 影响不言而喻。鉴于上述原因，在国务院 2014 政府工作报 告定调“针对不同城市情况分类调控”后，全国 46 个限购 城市中除了北京、上海、广州、深圳和三亚，其他 41 个城 市房地产限购政策相继取消。 通过广东、福建部分主要城市的房地产同口径数据进行比较， 我们发现： 与限购型城市相比，房地产政策管控较为宽松的非限购城市 商品房销售在进入 2014 年后也出现同步下滑，两者商品房 销量在二季度末趋于表现接近。 这表明无论政策调控存在与否，市场对房地产看涨的预期已 经发生变化，房地产政策的改变已经无法扭转房地产行业的 整体下行趋势。中国房地产长周期拐点出现 人口因素对房地产市场的支撑力度减弱。 文档 实用标准文案 人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的一个长 期因素。 日本和美国在二战后都有一波婴儿潮，婴儿潮及此后的结婚 生子所带来的庞大置业需求构成了房地产坚实的基本面，两 国地产价格在 1945-1950 年、 1975-1980 年均出现趋势性上 涨。 中国人口自二战后呈现高增长趋势，并有两次人口出生高峰 期 70 年代初和 80 年代中后期。 1990 年后人口增速已经下降 到