关于农村集体土地使用权出租相关问题.pdf

实用标准文案 关于农村集体土地使用权出租相关问题 的简要探讨 近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的 现象屡见不鲜， 很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土 地使用权出租给第三方， 用于建设厂房或门面房等非农业建设。 随着城市建 设规模的扩展， 当政府对这些农村集体土地依法进行征收时， 往往面临着解 除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题， 不仅给征地拆迁工作带来了极大的 困难，也严重影响了城市的建设与发展。针对此问题，本文试就农村集体土 地使用权出租合同的效力、 合同的解除、 合同主体资格的认定以及此类事件 的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析， 以求对妥善解决农村集体土地 使用权出租问题有所帮助。 一 、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析 伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大 量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载， 而城乡结合部的土地在历 史上很多都属于农村集体土地。 政府要解决城市建设的土地供需矛盾， 往往 会首先考虑这部分集体土地的征收问题。 但现实中很多这样的土地以出租等 各种形式被占用，大部分用于了非农建设。加之历史遗留的诸如执法不严、 管理不到位等问题， 都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。 为此， 首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。 （一）农村集体土地租赁的合法性问题 《土地管理法》第四十三条第一款规定， “任何单位和个人进行建设， 需要使用土地的， 必须依法申请使用国有土地； 但是兴办乡镇企业和村民建 设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的， 或者乡 （镇） 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外” 。 第六十三条规定， “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建设； 但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业， 因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外” 。 《农村土地承包法》第三十二条规定， “通过家庭承包取得的土地承包 经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转” 。第三十 三条规定， “不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途” 。 以上法律规定表明，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是 受法律限制的，其对农村土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为，农 精彩文档 实用标准文案 村土地要作为非农业建设用地， 必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴 办乡镇企业和农村宅基地。 农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给 第三方用于非农业建设。 目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用 于建设厂房生产经营或建设门面房等商业设施用于出租， 该行为显然使集体 土地的性质和用途发生了变化， 是与我国法律关于农村集体土地使用权转让 只能用于农业用途的强制性规定相违背的。 （二）程序性问题 《土地管理法》第十一条第二款规定， “农民集体所有的土地依法用于 非农业建设的， 由县级人民政府