竞品说辞-确认.pdf

竞品说辞 竞品项目选取：龙湖水晶郦湾、桃源里、保利天禧、国滨苑、盛都 四季上东、首开铂郡 说辞思路：突出自身优势项，打击竞品弱势项 统一性说辞： 一、填海与非填海区别： 填海工程建设最基本的要求：沉淀期达到 10 年 填海工程存在的 问题：地表水下渗到地下，造成局部地区的地 下水位上升。近几年来广州、深圳不少填海项目楼房受到地下水浸 泡，楼房开裂，这都与地下水位上升有关。 大连目前填海区域有3 块：东港、小平岛、星海广场，这三个区 域只有星海这个范围经过了近十年的沉淀后开始陆续进行了房地 产项目开 。星海湾改造工程启幕于 1993 年 7 月 16 日，(市政府利 用建筑垃圾填海造地 114公顷，开 土地 62 公顷，形成了总占地面 积 176 万平方米的世界最大城市公用广场，是北京天安门广场面 积的四倍。)工程竣工于 1997 年 6 月 30 日。像万达大连明珠在星海 1 区域是比较早的项目，开工时间是 2006 年左右，也就是在建设时 此块地已经沉淀 9 年了，其他项目像壹品星海、星海湾壹号开 建 设得更晚，所以这些项目虽是填海项目，几乎不存在隐患。但在东 港和小平岛目前开 建设的填海项目根本没有沉淀期，所以出现 了龙湖在 13 年路面下沉、开裂的情况；中庚地下停车场已经出现积 水；小平岛海景别墅地下室出现大量积水 问题，虽然现在经过修整， 看似没有问题，但在未来是存在巨大隐患的。 二、项目所占有的自然资源 海韵华府占有了东港其他项目所不能比拟的自然资源： 山海资源同享：南面推窗即是山景；步行不到十分钟即是十八 盘入口，向前与棒槌岛、老虎滩相连 ；东侧驱车不超过 1 分钟便是 453 公顷海之韵山体公园；以及项目北侧和东侧 600 米的黄海海岸 线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气，既可享受 天然的休闲锻炼场所，感受丰富的负氧离子和清新的海边空气，同 时坐拥小区高达 60%的“一街、七园、五景”的皇家法式园林； 同时项目到达达沃斯会址、20 万的音乐喷泉广场、凯丹购物、 东方水城步行 15-20 分钟，驱车不超过 5 分钟。 海韵华府是真正的进享繁华、退守宁静。 2 三、市政配套 目前东港项目除了最西端的中信海港城与最东端的我们海韵华 府项目，其他项目近几年内都是临时水、 电。虽然整体市政管网已经 并铺，但因东港新小区多、入住率低，水、 电和煤气一样，只能达到一 定的入住率政府才会把相应的配套接通。临时水、 电使用是不稳定的， 经常会出现断水、断电的情况。 我们海韵华府项目接的是华乐街的市政配套，不是东港的配套， 即使是现在入住，也不会不存在用的是临时水、 电。 【龙湖水晶郦湾】 项目重点宣传点： 1. 龙湖品牌开 商——本项目国企实力，大连首个开发项目， 更加注重项目品质 2. 一线瞰海地块（其实是二线地块）——紧邻新海之韵广场，山 体公园，山海资源 3. 龙湖景观优势—— 贝尔高林规划设计，阳光大草坪互动空 间 4. 交付时间比本项目早 3 对比本项目的劣势： 1. 户型设计进深狭长，浪费面积多，通透度不高； 2. 洋房 9 层，属于小高层设计，不是真洋房； 3. 填海地，地基不如非填海原生地稳固； 4. 容积率 3，海韵华府 2.2 容积率； 5. 距离成熟商业配套近，四周都是路，居住舒适度和私密性 差； 6. 绿化面积相对海韵华府项目小； 7. 属于尾盘销售，可选空间小； 8. 现房 针对性说辞： 1. 填海项目 2. 一线海景 VS 山海资源