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外资进入中国投资房地产的路径和方案 法律规定 (一)外商投资境内房地产的市场准入条件 1、外商投资项目准入条件概述 外商在中国境内进行投资,有严格的准入条件。不仅须符合国内外商投资企业的 形式、还须经主管部门的审查和批准方可进行。 外商投资产业方面,根据《外商投资企业产业指导目录》(2011年修订),不 同的产业,外商投资的政策是不同的。《外商投资企业产业指导目录》中将外商 投资项目分为四类:鼓、允许、限制和禁止四类 其中,外商投资鼓励类项目,可按照相关法规政策亨受优惠待遇;外商投资限制 类项目,有严格的审批和监管要求;外商不得涉足禁止类项目。除鼓励、限制 禁止类项目外,均归类于允许类项目。 2、外商投资房地产项目主要为允许类,少部分为限制类 《外商投资产业指导目录》规定,以下房地产项目限制外商投资经营: 1)土地成片开发(限于合资、合作) 2)高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设 3)经营房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等 除此之外,其他房地产业务如普通住宅开发等则属于允许类项目。 《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业 审批和监管的通知》(商资函[207]50号,以下简称“50号文”)第一条 规定:“各地商务主管部门要严格执行《关于規范房地产市场外资准入和 管理的意见》(建住房[206]171号,以下简称“171号文”)和《商务部 办公厅关于贯彻落实(关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关 问题的通知》(商资字[2006]192号),依法加强外商投资房地产企业的 审批和监管,严格控制外商投资高档房地产 (注:所谓“高档房地产”,国家虽然没有明确定义,但根据《国务院办公厅转 发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、国六条等一系列规定 可以间接得出,凡建筑容积率在1.0以下或单套建筑面积在120平方米以上或实际 成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上的房屋可能会被视为高 档房地产) 目前,境外机构和个人在中国境内投资住宅、商业、办公等用途的房地产项目或 者设立房地产经纪等中介公司等均已受到严格的审批限制,必须符合171号文的 相关规定,且不享受任何税收优惠政策 3、外商投资仓储设施建设、经营为鼓励类 《外商投资产业指导目录》鼓励外商投资产业 包括:“五、交通运输、仓 佬和邮政业 般情况下,仓储类设施建设 工业地产的一种,审批条件 上较住宅、商办、工业地产中其他类房地产殘设项目来说,比较宽松 因此,工业房地产是目前外资房地产基金在中国进行投资和经营最活跃的领 4、外膏姓入境内投资房地产买目的准入要求 “业穿生”原则要 2UC牛171号 遣入房地产业箱商业存在原则,即应当设立地户金业你为从事房地户开发,经雪实体。这欧种了 投外是能件生景外数声:业最中需排药批都学击的买特起 比例数就,资总颗与注相资本之间的被为是“投江“,在该扰注范田内 可过的在药:0了封木是文秀溶子得是妈百系田奇雾薛橙发 案外需王下坐1(号凄分32米→+是 含含2 3)一次性付股权并购款清要求 使1并参。外技支考机长计都长佳地,购球支 上,或收购合资企业中方杈的,安善安职 对于境外机构和 生有公探贤需变的盗疲击李装禽的。即美外锐资过陶为发中面产动 1)产禁光回很 外青投资房产全业的中外授资各方,不得以任何形式订立保证任何一方固定回排安相固定国报的来款