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论无效房屋转租合同的处理 朱泉鹰 厦门大学法学院 副教授 房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。在通常的 情况下，承租人将承租房屋的全部或一部分，租给第三者使用而从中 收取超过原租金或等额租金的金钱。无效房屋转租合同，是指房屋承 租人未经出租人的同意，擅自将承租房屋进行转租的行为。房屋转租 是一种广泛应用的房屋租赁制度，在我国的有关房地产法律中均有规 定。但对于房屋转租合同被确认无效后的处理，却一直没有明确具体 的规定。 《城市私有房屋管理条例》规定，承租人将房屋擅自转租，出租 人有权解除租赁合同。 《城市房地产管理法》则没有规定非法转租 房屋的法律责任。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房 屋擅自转租的，出租人有权终止合同，并可索赔损失。尽管《城市房 屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定，但在无效转 租房屋的法律责任上，只规定了行政处罚和刑事责任，并没有无效房 屋转租的民事责任，或是民事制裁的规定。 《合同法》也只规定，承 租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租 人未经出租人同意而转租房屋，出租人有权解除房屋租赁合同，这是 法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为，直接违反租赁合同 1 的约定，破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对房屋的所有 权或处分权，造成房屋在客观上形成多层次占有，从而使得房屋的毁 损程度的可能性加重，增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是， 如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种 情况下，已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定，是 否也应该返还。而房屋租赁的一个特点，就是承租人对他人房屋的使 用收益，这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生 的，这种使用收益如果是基于无效合同而取得，也应该属于返还的标 的。 无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。作为无 效合同来说，其具有两个特征：一是无效合同具有违法性，即合同违 反法律和行政法规的强制性规定，损害了公共利益和他人的合法权益; 二是无效合同具有无效性，就是合同从订立时起，就没有法律约束力。 对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财 产恢复到合同订立前的状态。对于房屋转租行为而言，《城市房屋租 赁管理办法》规定了合法转租和非法转租两种情形。合法转租是承租 人经过出租人同意，将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有 取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下，擅自将 房屋转租他人的行为。《合同法》第 52 条规定，违反法律、行政法 规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效后同。根 据《民法通则》第引条的规定，民事行为被确认为无效后，当事人因 2 该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔 偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 就无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同 时，应该了解转租人是有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规 定的登记备案手续。因此，转租合同中的承租人一方主观上有过错是 明显的。对转租人一方，其转租行为往往具有两种主观心理状态，其 一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租，二是因 为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有 过错的当事人。所以，无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承 担无效合同的法律后果。 表现在对有关无效合同规定法律精神的不同理解上，在处理无效 房屋转租合同所引起的法律后果时出现了不同的处理意见。 第一种主张认为，由于法律规定无效合同的后果之一是返还财 产，因此，房屋转租合同一旦被确认无效以后，承租人应该归还占用 的房屋，对于实际使用房屋期间的收益——租金，也应该支付给转租 人。已经支付租金的、租金不再退还。①问题在于，如果依照这样的 处理方法，无效房屋转租合同和有效房屋转租合同的当事人都可以达 到相同的目的——收取租金。无效房屋转租合同的承租人一方如果不 按实际使用期限交付租金，则转租人也可以基于无效转租合同要求对 方支