关于房地产估价风险.pdf

房地产评价中风险与防范 提交日期：2011年 1月 25日 1 学习论文 在经济全球化的今天，这个由美国次债引发的危机已经波及了全 世界的金融和房地产市场，美国雷曼兄弟申请破产、美林被收购，股 市及房市的大跌，次贷危机引发的金融风暴席卷全球，成为自 1929 年大萧条以来最严重的金融危机，并影响到经济实体的衰退。美国经 济可能已经衰退，作为次级贷款抵押的房地产市值重估事实上与房地 产抵押估价有充分的关联度，所以有理由引起我们的高度重视，有必 要对此风险的控制可能性作一个讨论。 近几年来，随着房地产业的快速发展，特别是房地产二级市场的 进一步开放，房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大。无论是 房地产的买卖、交换、租赁、拍卖、估价保险、课税；还是房地产的 征用、拆迁、补偿以及房地产的纠纷、侵害和合并，也不论是企业合 资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算， 还是房地产的投资决策、管理和会计成本核算等，都离不开房地产评 估这一基础性工作。但是，房地产估价也和其他社会中介行为一样， 具有风险性，应该加以防范。 一、 房地产评估的风险。 估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生 较大偏差的可能性。这种偏差，即是风险的发生源，主要包括下面几 个方面： 1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收 益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不 2 管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具 体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否 准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚， 许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、 房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房 地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术 水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定 性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估 价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在 参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价 风险。因此，估价技术也是一个风险源。 2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响； 另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化 是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税 收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同 时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如 2008 年重庆市人 民政府印发关于主城区危旧房改造补偿安置工作指导意见的通知（渝 发[2008]37 号）、2008 年重庆市人民政府印发关于主城区危旧房改造 拆迁安置房建设有关意见的通知（渝发[2008]38 号），拆迁补偿标准