商业地产开发营销的模式.ppt

商业地产开发营销模式 (万达、龙湖、宝龙案例) 商业地产与住宅地产 2销售策略分析和应用 3商业客户引导技巧 ④商业定价方法 5商业地产盈利要点 6经典案例分享 商业地产与住宅地产 商业地产与住宅地产开发的区别 理论基础 客户 规划层面 开发流程 利益关系 不同 不同 不同 不同 不同 住宅开发的理论基础是产品供需理论,商业开发遵循投资理论 住宅的本质是商品,商业的本质是有长期收益权的金融工具—住宅定位的依据是供需理论 商业定位的依据是投瓷和金融理讠 商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间——和住宅不同的定价横型:资产定价模型VS 市场供需模型;商铺佔价的定价基础是租金,租金有上升空间,售价才会有上升空间 商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功—商业运营的“马太效应”非常明显;不能整 体运菅成功的商业,会逐渐整体衰落,开成真正的滞重资产;大体呈商业整体运营不成功,会带来长 期的巨大负面彯响(沈阳达广场因运营失败,不得不拆掉車建);即使是销售型的商业,如果将来 整体运营不成功,也必将引广泛的社会冋题(如,沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社 影响向的事件) 4 商业地产与住宅地产开发的区别 理论基础 客户 规划层面 开发流程 利益关系 不同 不同 不同 不同 不同 商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域 商业服务的客户规模远大于住宅业主—般来说,单个小区的业主难以支撑大体呈商业的存活 个3-4万平米商场的輻射范围为2-3公里,沿交通干道的辐射范围还要有所延长;G类地块商业辐身的 客户规模最大,通常十倍乃全白倍于住宅业主 研究投资者需求——除了个人投资者,还要研究机构投资者:机构投资者的需求不同于个人投 资者,如,机构投资者往往对整体运菅苢的写字楼比较感兴趣 需要研究各业态商家——商业的最终使用者是商家;商家经营的好坏决定持有型商业的收益:不同 业态商家的组合可以有效分享人流,增大收益