“住宅商用”房屋租赁合同纠纷的解决路径探析.docx

“住宅商用”房屋租赁合同纠纷的解决路径探析 核心提示 随着我国社会经济的不断发展和城市化进程的加快，对商业经营 场所的需求也日益加剧。而经营场所作为经营成本的重要组成部分， 住宅商用就成为一些经营者为降低经营成本所选择的一种方式。然 而，住宅商用改变了房屋的设计用途，违反了国家的规划目的，受到 相关法律法规的限制，并由此引发大量的纠纷。 案情简介 2009年8月27日系争房屋权利转移登记至周某名下， 房屋用途为 居住。2013年5月10日李某（承租方、乙方）与周某（出租方、甲方） 签订了《上海市商品房租赁合同》一份，约定甲方将房屋出租给乙方。 合同第二条“租赁用途”中约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为小 龙虾店使用。合同另约定了租赁期限为 2013年5月18日至2014年5月 17日，月租金为9,000元、保证金为18,000元等。该合同签订后，周 某按约向李某交付了系争房屋。2014年5月17日李某、周某就系争房 屋重新签订了《上海市商品房租赁合同》，租赁用途不变，租赁期限 为2014年5月18日起至2016年5月17日，第一年月租金为10,500元， 第二年月租金为11,500元，保证金第一年为 21,000元，第二年为 23,000元。截止至2014年5月19日李某支付了保证金共计21,000元, 并付清了 2014年7月17日之前的所有租金。2014年7月18日李某从系 争房屋内迁出并将钥匙返还给周某。 后李某等以系争房屋为居住用房，因工商单位查处无法继续经 营，而双方合同中明确租赁用途是开小龙虾店，为经营之用为由，提 起诉讼：1.要求判令李某、周某双方于2013年5月10日、2014年5月 17日签订的《上海市商品房租赁合同》无效；2.判令周某返还保证金 21,000元并返还2014年5月18月至2014年7月17日的租金21,000元。 而周某则坚持认为系争房屋的租赁合同合法有效，李某提前解除合 同，故其有权没收李某保证金。 法官释法 一审法院认为，合法登记的房屋信息属政府公开信息，所以李某、 周某就系争房屋建立租赁合同时，李某对于系争房屋的性质是知道或 者应当知道的事实，故李某、周某双方签订的《上海市商品房租赁合 同》应属于当事人真实意思表示。李某出租给周某的房屋属合法房屋， 双方建立的租赁合同所涉标的物不具有违法性， 李某、周某合同中约 定的“作为小龙虾店使用”是李某租赁房屋后承诺的用途，居住用房是 否可以营业应属于行政部门管辖范围，李某以其实际使用房屋用途为 由要求宣告合同无效，提出的返还租金和保证金的诉讼请求无法律依 据。一审法院遂判决：驳回李某的诉讼请求。 一审判决后，李某不服，提起上诉认为，1?周某故意隐瞒系争房 屋为住宅用房不能用作经营的事实，属于欺诈；2.根据物权法第七十 七条及上海市相关法律规定，业主不得违反法律、法规将住宅改成经 营性用房，而根据合同法第五十二条规定，周某恶意违反法律强制性 规定，隐瞒房屋性质，故双方租赁合同应当认定为无效； 3,即便合 同有效，但因为周某明知其房屋性质，但仍将该房屋作为经营性用房 出租，并按照经营性用房收取租金，其对合同的无法履行存在过错， 因而应当承担相应的违约责任。周某则辩称：在双方签订房屋租赁合 同时，就向李某出示了系争房屋的产权证明。 李某在经营长达一年多 的时间里，一直未提出异议。此外，因为李某经营小龙虾存在噪音、 油烟扰民行为，才被小区其他业主向工商机关投诉举报， 导致其被工 商机关查处，故不同意李某的上诉请求。 二审法院认为，周某明知其房屋性质为居住，仍将其作为商铺出 租给李某用作小龙虾经营，并按照商铺标准收取租金，致使承租人在 经营过程中，被工商机关告知该房屋不能用于经营，从而无法实现合 同目的。因而，周某对合同目的无法实现应当承担一定的责任。后经 过二审法院调解，当事人双方达成和解协议，周某退还李某租房保证 金1万元，并当场支付完毕，李某撤回本案上诉。 法官提示 随着我国社会经济的不断发展和城市化进程的加快，对商业经营 场所的需求也日益加剧。而经营场所作为经营成本的重要组成部分， 住宅商用就成为一些经营者为降低经营成本所选择的一种方式。然 而，住宅商用改变了房屋的设计用途，违反了国家的规划目的，受到 相关法律法规的限制，并由此引发大量的纠纷。 “住宅商用”房屋租赁 合同纠纷所存在的争议主要有以下几点：1?“住宅商用”房屋租赁合同 的效力界定；2?“住宅商用”房屋租赁合同的撤销理由及行使限制；3. “住宅商用”房屋租赁合同履行不能的救济举措及法律后果。 一、“住宅商用”房屋租赁合同的界定及纠纷类型 依照建设部《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋按照用 途分类，可以分为“住宅、“商业、金融和信息用房”等八大类。而“住宅” 是指“专供居住的房