大型居住区可行性报告2x0001.docxVIP

最新整理大型居住区可行性 报告（2） Ø 客户接受的主力总价在30-50万左右 Ø 房屋单户需求面积在90-xxxx平方米之间 Ø 客户的主要职业为企业白领、公务员、外企人员和私营业主 根据x市别墅市场的消费群体来看，x客户占据约50% x本地人约为15% 7工浙客户占据35%fc右。但鉴于本项目定位为联排和叠加别墅，适宜居住而非休该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 闲、度假，因此，主要客户群体应该是x本地人，具体来讲应该是x本地中高收 入家庭、外企高管等，其次才是 x高级白领和企业主、x投资客。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 价格定位 在相近原则和可比原则的指导下，选取 x森林别墅，x花园作为本项目别墅 定价的可比样本；选取x花园、x花园作为本项目多层定价的可比样本。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 表4.2 别墅价格修正系数表 比较内容权重x别墅（A） x花园（B） 拟合程度比较系数拟合程度比较系数 区域位置 15% 1.1 0.165 1.2 0.18 外部环境 25% 1.3 0.325 1.6 0.4 社区环境 10% 1.1 0.11 1.2 0.12 建筑形式 25% 1.1 0.275 1.7 0.425 房型设计 10% 1 0.1 1.1 0.11 配套设施 10% 1.1 0.11 0.8 0.08 主题提炼 5% 1 0.05 1.1 0.055 合计 100% / 1.xxxx / 1.37 将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到 比较项目名称价格修正参考价格 项目A x森林别墅5500/1.165 4850 项目 B x 花园 7500/1.45 5xxxx 万方7工南森林别墅和威尼斯花园两个比较对象经比较系数 修正后得出本案参考价格在4850-5xxxx元/平方米，因此，本案别墅市场参 考价格为5000元/平方米。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 表4.3 别墅价格修正系数表 比较内容权重x花园(A) x花园(B) 拟合程度比较系数拟合程度比较系数 区域位置 15% 1.4 0.21 1.4 0.21 外部环境 25% 1.2 0.3 1.2 0.3 社区环境 10% 1.2 0.12 1 0.1 建筑形式 25% 1 0.25 0.9 0.225 房型设计 10% 1 0.1 0.9 0.09 配套设施 10% 1.2 0.12 1.2 0.12 主题提炼 5% 1.1 0.055 1 0.05 合计 100% / 1.xxxx / 1.095 将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到： 比较项目名称价格修正参考价格 项目A阿里山花园3900/1.xxxx 3377 项目B景轩花园3800/1095 3470 阿里山花园和景轩花园两个比较对象经比较系数修正后得出本案参考价格 在3300元/平方米，因此，本案公寓市场参考价格为 3300元/平方米。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 五、财务分析 技术经济指标说明 可售面积共计198,500m2,另有公建配套如下：至少 480m2的社区用房，至 少900m2的物业管理用房，一处占地 2700m2建筑面积不小于xxxx0m2的6班 幼儿园等。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 由于规划设计要求该地块车位配比需达到 1:1 ,因此本项目应提供xxxxl个该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 车位（含配套商业的12个车位）。假定其中的60%为可售车位（车库停车），即 1062个车位，而每个车位的使用面积加公摊面积达到 30m2则应建各类车库约该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 3xxxx1m2。 综合考虑项目体量及开发周期，初步推断本项目分四期开发，整个建设期长 达3.5年。各期开发量如下表所示：该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 表5.1 各期产品开发安排各期面积配比一期二期三期四期 多层住宅 35,000 40,000 44,500 小高层 40,000 联排 / 叠加别墅 6,000 10,000 10,000 10,000该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 配套商业1,500 1,500 合计 42,500 51,500 54,500 50,000 多层比重 82.4% 77.7% 81.7% 小高层比重 联排 / 叠加比重 14.1% 19.4% 18.3% 20.0% 销售收入测算 多层住宅预售起价初步定在 3300元/m2,联排叠加别墅预售起价初步定在 5000元/ m2，配套商铺预售起价初步定在 5500元/ m2 ,由于小高层住宅于最后 一期推出，届时售价理应较现在有一