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房地产开发企业审计 房地产开发企业审计 1、房地产开发项目相关证件 2、销售收款 3、税金 4、收入确认 5、利息资本化 6、完工产品结转 7、存货成本 * 房地产开发项目相关证件 * 证件名称 功能 《建设用地规划许可证》 限定土地使用范围、边界和占地面积 《建设工程规划许可证》 限定本规划地块上所建建筑物的功能类别（商用、厂房、住宅、公寓等） 《开工证》 是否合法施工 《国有土地使用证》 是否合法产权 《商品房销售许可证》 是否合法销售 销售收款 依据财税[2016]36号附件2相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。按照总局有关会议精神，"主管国税机关"为房地产项目地主管国税机关。 * 税金 房地产行业涉及的税种主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税、企业所得税等。 财税[2016]36号：从2016年5月1日开始，房地产业被纳入增值税征税范围，对于销售不动产和转让土地使用权，增值税适用税率为11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率；如果选择简易计税方法，则适用5%的征收率。 上述所称“房地产老项目或老不动产”是指：对房地产开发企业销售其开发的房地产项目情形，指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（即“房地产老项目”）。 * 契税要点 1、拆迁补偿费是否并入成交价格缴纳契税 依据财税〔2004〕134号文件规定，房开企业受让国有土地使用权所支付的拆迁补偿费不管是何种形式均应并入成交价格计征契税。 2、市政建设配套费是否并入成交价格缴纳契税 依据财税〔2004〕134号文件规定，房开企业受让国有土地契税计税价格为其取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括其为取得土地使用权而缴纳的市政建设配套费和发生的建设市政配套设施支出。 3、土地前期开发成本是否从契税成交价格中扣除 依据国税函〔2009〕603号文件规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 4、转让划拔的土地补交的土地出让金是否缴纳契税 依据财税〔2000〕14号文件规定，以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。 * 契税 5、未建成房地产转让是否缴纳契税 依据财税〔2007〕162号文件规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 6、代建保障性住房所承受的土地是否缴纳契税 依据财税〔2012〕82号文件规定，房开企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，契税计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。 7、改变国有土地性质契税处理是否正确 依据国税函〔2008〕662号文件规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。 * 契税 8、零地价出让国有土地使用权是否缴纳契税 依据国税函〔2005〕436号文件规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 需要注意的是，部分省份对于房开企业享受减免的市政建设配套费的契税征收比照减免土地出让金执行。即对于房开企业承受国有土地使用权所应支付的市政建设配套费要计征契税，不因减免市政配套设施费而减免契税。 9、合作建房契税的处理是否正确 财税〔2000〕14号文件规定，甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《 中华人民共和国契税暂行条例》 的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。 * 契税 10、出售房屋使用权契税处理是否正确 国税函〔1999〕465号文件规定，房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围