万科地产高速扩张中的产品生产模式.pdf

近两年万科内部演变的主要行动 2004年底，完成了第三个十年战略规划的制定：精细化和产 业化，1000亿和100亿 2005年底，完成了战略策略的内部梳理和对美国帕尔迪公司 的学习总结，形成了一整套策略实施的方法和工具，并调整 了流程，为大规模高速扩张提供了平台：标准化、产品复制 2006年5月，开始调整组织架构，做实区域总部，专业管理 职能下放，正在建立“战略总部、专业区域、操作一线”的 组织架构：职能集权、专业放权 从万科的发展战略说起 2004 －2014战略目标 1. 净利润从2003年的5.4亿元增长到100亿元，增长18倍； 2.销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，增长15倍； 3. 占全国住宅市场的份额从目前的1％增长到3％。 2005-2008战略目标 1.年均复合增长超过40 ％; 2.净利润从2005年的13.5亿增长到40亿； 3.销售额从2005年的140亿元增长到400亿元； 一个关键核心 快速、成功的项目开发 两个基本问题 业务策略 战略目标 解决 客户导向 解决 运营效率 所有的业务策略最终必须聚焦于客户导向和运营效率 效率致胜——杜邦公式 净资产回报率 ＝净利润/所有者权益 ＝净利润/总资产 × 总资产/所有者权益 ＝净资产/销售收入 ×销售收入/总资产×总资产/所有者权益 ＝销售净利率 ×资产周转率 ×权益乘数 【即：1/ （1－资产负债率）】 公司的盈利能力由三方面组成：销售净利率、资产周转率、财务杠杆 在行业利润趋薄、公司资产负债率高企的情况下，提高资产周转率是唯一出路 从战略到策略 战略突破口——均好中加速，有质量增长 1. 产品研发——前置 2. 产品生产——复制 战略实施策略 1.客户细分——创造客户价值，实现终生锁定 2.城市聚焦——三大城市圈、核心城市、中心城市 3.产品创新——标准化、产品库、工厂化 从策略到工具、方法 问题 工具、方法 业务策略必须有具体的工具和方法落实到工作流程中去实现 工具与方法 客户细分 经验整理 城市地图 学习PULTE 七对眼睛 产品目录 6+2步法 工具与方法 PULTE简介——规模与业绩（2004年） 38612套住宅交付； 117亿美元营业收入，环比增长31％； 9.98亿美元净利润，环比增长61％； 25.3 ％平均净资产回报率，环比增长2.7%; 20.6%总资产回报率，环比增长5.3% ； 2000个季度连续盈利； 6年连续排名全美第一。 与万科的相似性 专注住宅地产，销售净利率低，