优质实用课件推选——房地产拿地流程及技巧.ppt

江北商圈 渝中商圈 大渡口商圈 杨家坪商圈 南坪商圈 沙坪坝商圈 大坪商圈 C.从场地角度看“地块” 1.地块高差 2.地块规整程度 3.地块与周边事物的衔接关系 4.地块内部可利用或不可利用的因素 * * 考虑要素： 1、政府层面 2、企业自身层面 3、市场层面 4、项目目标平衡方面 D.规划设计要点解读 E.地块定位角度 龙湖 万达 郊区大块土地 分析 分 析 结 论 结论 差 地 好 地 适 合 * 案例： E:\投资管理讲义2013\对土地价值的判断.ppt 五、标杆地产对宏观调控的对策 快速反应的保证 （1）决策层的危机意识。 利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。 （2）战略部的基本思路 通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度集团规避政策风险的基本思路和操作原则。 （3）各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。 2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对 案例：E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc 综合体（15 万平米） 拓展方向—商业项目 3.土地优惠政策的博取技巧 （1）根据项目特点向政府争取一级开发政策鸿恩寺项目 （2）项目前期、中期博弈政策的技巧 2014—2015年对策分析.doc E:\投资管理讲义2013\博弈房地产优惠政策的常用技巧.doc 六、当前形势下的拿地策略 1. 不同类型企业的拿地策略 不同类型房地产企业拿地策略.doc 2. 如何进行勾地及其技巧 狭义勾地概念： 土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期，政府再以“招拍挂”方式公开出让该宗土地。进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用意就是防止土地流拍和贱卖。 勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击，香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，这是勾地在香港实行的最初目的。 如：广东2011年实施的用地预申请制度（即“勾地制度”），则为如何保证有效供给提供了积极思路 （10%的保证金)。 围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。八大勾地方式攻略.doc 广义的勾地概念： 3.土地竞买案例 ..\6.25\万州地块公告.doc E:\6.25\招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc 七、地产企业前期如何控制土地 1. 国内地产企业通行的地块获取方式 1.股权收购 2.招拍挂 3.土地合作（企业与企业、政府与企业） 4.一、二级联动 5.概念地产（旅游、公园、酒店、商业等配开发用地） 6.利用品牌优势，在三四线城市圈地 7.以上方式的组合运用 2. 企业前期土地谈判的策略及阶段性成果 方式： 1.与平台公司谈判 2.与政府谈判（含管委会、开发区等） 3.与土地出让方谈判 案例：案例模板： E:\6.25\项目合同 八、投资管理标准化模块的构建 1.投资管理系统的标准化步骤 案例：E:\投资管理讲义2013\投资拿地“六步曲”.doc 2、投资管理标准化模板 （1）项目建议书 项目建议书模板.doc  标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧 一、当前房地产行业投资环境 分析与决策 1.当前国内房地产行业面临的投资形势 课题：当前国家经济的持续健康发展与调结构 剖析：近年来房地产行业面临的宏观形势.doc 2. 近年来政策导向和调控思路 课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的奶酪在哪里？ 前提： 1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%—100%） 2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产. 3.未来5-10年房地产的投资方向与模式探索 未来5-10年的投资地