REITs最全解读PDF打印.pdf

一 寸 光 阴 不 可 轻 ▌第一章 REITs 的定义与相关概念的区别 第一节REITs 的定义和特点 一、REITs 的定义 REITs 就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言， REITs 是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投 资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托基金。 REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分 红。REITs 长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。REITs 其实是房地产 证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资 本市场上的证券资产的金融交易过程。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs 在性质上等同 于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可 以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美 地区的REITs 收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs 的平均收益最低 (7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs 收益率迅速下降至-9.2%，而北美 地区的REITs 则取得了12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国 家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 二、REITs 的特点 总的来说，REITs 具有如下几方面的特点： （1）流动性：REITs 将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场 上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。 （2）资产组合：REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资 产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。 （3）税收中性：不因REITs 本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予 REITs 产品一定的税收优惠。 （4 ）积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理 型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司 治理结构。 1 一 寸 光 阴 不 可 轻 （5）收益分配：REITs 一般将绝大部分收益（通常为90% 以上）分配给投资 者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。 （6）低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs 同样是杠杆经营，但杠杆较为 适中，美国的REITs 资产负债率长期低于55%。 三、REITs 的魅力和优势 REITs 通过资金的 “集合”，为中小投资者提供了投资房地产业的机会；专业 化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投 资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。 REITs 对投资者而言，扩大了投资范围，提供了一种相对安全、收益稳定、流 动性强、信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。 REITs 对政府而言，可以帮助盘活社会存量房产，从而扩大税基。 四、REITs 的分类 （一）公募REITs 与私募REIT 公募REITs 是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需 要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。以美国为代表的大多数国家 的REITs 都是以公募基金的形式发行，可以说典型的REITs 是公募基金中的一 种。与普通的公募基金相比，REITs 主要是在资金投向及收益分配要求与不动 产有关，且对二者均有一定的比例约束。 私募REITs 则以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不 允许公开宣传，一般不上市交易。 （二）权益型、抵押型与混合型REIT 权益型REITs 投资和运营房地产项目，获得房地产的产权以取得经营收入，投 资者的收益来自租金和房地产的增值；抵押型REITs 则系以金融中介的角色将 所募集的资金向房地产物业持有者提供贷款，购买债券；混合型REITs 顾名思 义是权益型和抵押型REITs 的综合体，其自身拥有部分物业产权的同时也在从 事抵押贷款的服务。 第二节REITs 与CMBS 及其他概念的区别 一、REITs 与CMBS 2 一 寸 光 阴 不 可 轻 如上所述，REITs 是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，