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* * * * * * * * * * * * * * * 房地产全程报建流程 Real estate legal process 土地的获取细节 在现阶段根据《城市房地产管理法》的有关规定， 用地的取得方式有三种： ? 是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得） ? 是通过转让方式获得（即通过土地二级市取得） ?是通过与当前的土地的使用者合作等方（即通过土地三级市场取得） 土地竟买工作流程-流程图 1、土地公告 2、竟买文件 3、现场勘察 4、经济预算 5、决策 6、参与 不参与 不参与 不参与 NO NO NO 不参与 NO 公司现金流通状况 1、土地的投标、开标依程序： ? 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄， 但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 ?由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 ?评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 ?招标人根据评标结果，确定中标人。 2、土地拍卖会程序： ? 主持人点算竞买人。 ?主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其它有关事项。 ?主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示。 ?主持人报出起叫价。 ?竞买人举牌应价或者报价。 ?主持人确认该应价后继续竞价。 ?主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交。 ?主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 3、土地挂牌程序： ? 在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。 ?符合条件的竞买人填写报价单报价。 ?出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。 ?出让人继续接受新的报价。 ?出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 时限 挂牌时间不少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： ?在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。 ?在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。 ?在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 4、土地的成交确认书： ? 经办部门：市土地储备交易中心。 ?办理条件：按照挂牌文件约定交纳竞买保证金、申请人需具备相应的申请条件。 ?注意事项：确定竞买保证金截至日期，以免错过竞价资格、确定好申请公司名称，以免公司名称不符合房地产开发的要求、办理土地证之前，公司相关信息不要变更。 ?办理时限：30天内签订出让合同。 5、土地确权登记手续的办理： 1. 承办部门：所在城市国土资源局。 2.土地登记需要的资料： ?计划立项批文。 ?建设用地规划许可证和用地意见。 ?土地登记申请书。 ?地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗地座落图）。 ?土地登记审批表。?土地登记卡。 3.办理条件： 需交纳完土地出让金及契税，持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证。 4、注意事项： 地籍调查需调前开始工作，协调做好四邻签字。 5.办理时限：20个工作日。 工程建设项目立项审批： 一、承办部门：所在城市计划发展委员会投资处。 二、申报资料： ?书面申请。 ?提供资金落实证明。 ?土地使用权证明。 ?由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。 ?公司的资质证明。 三、申办程序： 有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申请资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 四、办结时限： 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复