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营销策略 推售节奏 价格制定 营销策略 推售节奏 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1批次 2批次 项目分为2期开发，其中1期包括7.8.9.10号； 8.9号楼体量较小，产品偏向刚需产品。以相对亲民的价格投放市场，吸引大部分中低端客户，形成热议，完成短时间蓄水过程； 2期产品作为高端宜居产品进行推出，在拥有了较大量客群的同时，也做到价格的拉升，对老客户及新客户均有所展示； 商业产品（7.10）号楼在2期产品正式进入推售阶段一并推出。 低开高走、价格拉升、保证资金、溢价销售 推售节奏 8 9 一期住宅产品为8.9号楼，2梯5户，共计239户； 考虑到需尽快占领市场份额，但又需展现热销局面，建议在新春节点期间对项目一批次产品8号楼进行对外宣传并收取入会费用； 根据蓄水情况再决定9号楼推出节点； 少数货量、占有市场、灵活转变 * 1月 2月 3月 4月 5月 重要 节点 营销 阶段 媒体 组合 渠道 组合 入会启动 公交车身、大牌全面铺开（根据不同节点投放力度、投放点位有所侧重）+阵地包装 事件性活动+现场活动 企事业资源客户拓展+乡镇渠道+全民营销+老客户渠道+行销 开盘 6月 活动 配合 亮相起势 围剿“返乡潮” 开盘前再次爆破 亮相活动 暖场活动 春节 关键节点： 亮相期（1月）： 低开高走，全城沸腾 春节（1月下旬—2月下旬）： 重点撒网，定向爆破 开盘（4-5月）： 开盘冲刺，引爆全城 开盘前推售节奏 推售节奏 春运已经开始，要想抓住返乡客户，动作一定要迅速 机会已到、行动迅速 营销策略 推售节奏 价格制定 营销策略 价格制定 整体均价：充分考虑价格动态幅度，结合市场、产品力、品牌力，综合定价； 入市价格：以略低于项目市场价值的价格入市，提升项目销售量； 价格走势：以一批次产品作为吸引客户的过渡产品，为二批次产品溢价做基础 市场比准＋亲民价格=快速去化 市场比准价 机会 节点 引爆 市场 快速 去化 溢价 空间 价格制定---住宅 通过竞争楼盘比较法，项目整体均价约3565元/㎡，按照推售节奏，优先推售价值相对较低的住宅产品8.9号楼，建议按照当期均价3400元/㎡制定价格 价格制定---商业 通过竞争楼盘比较法，项目底层社区商业整体均价约13800元/㎡，后期商业逐渐呈现后，价值将有所提升 价格制定---商业 商业各楼层价格说明： 楼层 比例 价格（元/平米） 集中性商业2F 0.45 6200 集中性商业1F 1.2 16500 社区商业2F 0.4 5500 社区商业1F 1 13800 商业一层商业成交均价13800元/㎡，考虑到动线、人流、优惠等因素，裙楼底商部分主要价格为12000-15000元/㎡，集中性商业（7.10号楼）部分产品单价可超过18000元/㎡。 长宁县整体区域对于2层商业抗性较大，而本案2层商业并无太多价格支撑，建议价格系数为0.4，均价5500元/㎡ 价格制定---项目货值预估 中央公园城 产品 楼层 建筑面积（㎡） 预计均价（元/㎡） 预计产值（万元） 住宅 / 108615.04 3565 38721.26 商业 1F 5736.86 13800 7916.87 2F 3919.91 6000 2351.95 车位 -1F 637个 60000 3822 本案住宅共计产值约3.8亿元，商业共计产值约1.02亿元，合计总产值约为4.82亿元（不含车位） 营销策略 推售节奏 价格制定 营销策略 * 6重渠道广拓客源，渠道为王 老客户 企事业单位 乡镇 渠道 全民营销 常规渠道 多管齐下 争抢客户 工业园区 渠道拓展 企事业单位 依托开发商资源拓展长宁企事业单位 乡镇 长宁周边乡镇 工业园区 长宁工业园区内各企业拓展 老客户 开发商前期所开发楼盘老客户； 全民营销 在蓄客过程中通过政策手段网罗一切可以网罗的人员全民销售 常规性渠道 安排行销人员在县城人流聚集地进行常规性派单 营销策略---执行 * 企事业单位 ▲工商局 ▲ 食药监局 ▲国土资源局 ▲公安局 ▲交通局 ▲司法局 ▲ 质监局 ▲安监局 ▲ 畜牧局 ▲环保局 ▲ 地税局 ▲国税局 ▲住建城管局 ▲教育局 ▲ 卫生局 ▲水务局 ▲电力公司 ▲学校 ▲长宁县人民医院 ▲长宁县中医院…… 1、关系营销：线下资源客户关系营销，形成直接购买 2、关键人营销：