论小产权房法律纠纷的处理—重庆冉缤律师文集.pdf

论小产权房法律纠纷的处理 重庆冉缤律师文集 冉缤律师，重庆精睿律师事务所主任律师，毕业于西南政法大学， 1997 年通过全国律师资格考试，在十数年的律师生涯中，代理诉讼 及非讼作品七百余件，广泛涉猎婚姻家庭、人身损害赔偿、民商事、 建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后，逐渐形成并建立起在 企业法律顾问服务、经济合同纠纷及刑事辩护领域的优势化、差异化 的特色办案服务。其所代理的案件，多次被中央电视台《经济与法》 栏目、上海《东方卫视》、《法制日报》、香港《文汇报》、《重庆 晚报》、《重庆晨报》等主流媒体报道；并就房地产纠纷、劳资权益 纠纷、婚姻法最新解释等方面，分别接受上海东方卫视、重庆电视台 财经频道等电视媒体的专题采访。 近年来，小产权房屋的转让在缓解了部分中低收入群体住房压力 的同时，也引发了不少的矛盾纠纷，针对集体土地上房产转让的相关 法律法规逐渐显示出其滞后性。各地法院判决， 一、 小产权房屋概念及法律属性 房产权即特定主体对房屋享有的所有权，而所有权属物权的范畴， 故房产权亦属于物权的一种。房屋产权本来是不分大小，只有一种定 义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对 “大产权”和“小产权”在不同情况下有不同的解释。简单说来，国家发 产权证的房屋叫大产权房；而国家不发产权证，由乡镇政府甚至村委 会发证书的叫小产权房，又叫乡产权房。 根据我国《土地管理法》和相关法律法规规定，“任何单位和个人 进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴 办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集 体所有的土地除外。”也就是说，只有国有土地才可用于商品房开发 建设，开发商在履行合法开发立项手续后，办理土地出让手续并按规 定上交给国家土地出让金和使用税（费），再由国家发给开发商土地 使用证和房屋预售许可证，这样的商品房称为大产权房。如果要使用 农村集体所有土地，则必须先经过法定程序将农村土地收归国有，然 后再行出让，以国有土地使用权的形式进行开发建设。未履行上述程 序而直接进行开发的房屋，因其并没有经过国家房管部门的许可，自 然无从颁发产权证，这种房屋被称为小产权房。小产权与大产权的本 质区别在于是包含有土地使用权，大产权房屋具备完全产权，包括房 产使用权与国有土地使用权，而小产权即不完全产权，只包括房屋的 使用权。 根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化 为两种类型，第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在 自有的非农用地上修建的村民住宅用房，这些房屋在首先满足集体经 济组织成员的住房需求后尚有剩余，由该经济组织以自己名义将余房 出售给本集体之外的人。该种房屋本身属合法建筑，其上权益依法应 受法律保护。第二种是集体经济组织未经任何审核批准程序，擅自在 其自有的农用地上修建的房屋，该种房屋本身就属于违章建筑，因而 其上所附权益也无法受到法律的保护。 二、 小产权房屋转让合同的效力认定 关于小产权房屋转让合同的效力，目前理论界和实践中大体有两 种声音，第一种是反对者，认为小产权不符合国家规定，转让合同无 效；第二种是支持者，认为国家并未规定合法建造的小产权房屋不可 以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房转让合同有效。 （一）支持第一种观点的理由： 持第一种观点即合同无效说的理由有三，主要来自于我国现行《土 地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。其一，根据《土 地管理法》第 62 条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属 于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即 只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使 用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的 原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转 让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地 使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了 宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该 法第 63 条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转 让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权 的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使 用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了 非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。其二，根据《物 权