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《2007 房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款 0755 QQ 房策网 专业的房地产营销策划资料提供 深圳华信基业营销策划机构 售后服务 东新商业街招商服务及全程推广方案完稿) 《2007 房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款 0755 QQ 房策网 专业的房地产营销策划资料提供 深圳华信基业营销策划机构 东新商业街项目招商服务及全程推广代理服务建议书 二 00 六年二月提交 本建议书主要说明 基于东新商业街项目的现况、前景、目标和可能碰到的商业挑战， 我们可以做什么，如何做，以及对于双方合作方式的建议 （本建议书书包括的工作方案与工作进程，其知识产权属于联众广告传媒有限公司所有 ，如被引用或采用实施 ，须得到我 司的书面授权认可） 前言：2006 年中国商业地产发展趋势 根据对过去一年国内商业地产实际状况的总结和梳理，专家预测，2006 年商业地产行业将呈现以下六大发展趋势： 趋势一：政策环境更趋规范 商业网点纳入城市规划 据了解，商务部起草的《城市商业网点管理条例（草案）》有望于近期获得国务院批准通过，《条例》重点之一是要求城市商业网 点的分布更刚性、更具体地纳入城市总体规划中，商业主管部门将参与规划制订与实施；另一方面，该《条例》要求对大型商业项目 举行强制性的听证，这将对过去几年此类项目盲目开发的势头有所遏制，尤其可以约束地方政府以招商引资为由不加节制地上马此类 项目的冲动。同时，《条例》一旦实施，也可为纳入商业规划的商业项目创造合理开发和持续经营的配套环境，例如地方政府可以根据 规划中商业的整体要求，更合理地组织城市资源，协调相关政策，完善与商业项目有关的各种市政配套等等。 不能将《条例》的出台 误读为限制商业地产发展。 趋势二：“产权式商铺”渐遭冷落 整体持有型物业增加 近两年大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等变种，将会逐渐受到冷落。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作 物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，已经或正在触发中小投资者与开 发商之间越来越多的纠纷。有的还演变为商业欺诈，如北京碧溪家居、重庆农贸市场改超市等。 与此同时，市场上整体持有的商业物 业比例将会增加。一种是开发商自己持有后出租，另一种是大商家斥资整体收购。物美去年开始在北京、杭州等地购买或自己建造商 场物业，家乐福也开始在北京开发自有物业。 趋势三：大开发商纷纷介入 中小企业面临退市压力 一些知名开发商向商业地产领域的战略转型和明显加大商业地产的投资力度，将成为 2006 年行业新特点。SOHO 中国的潘石屹不 久前就宣布，今后三年不再开发住宅，转而进入商业物业开发；和黄去年底购入上海浦东陆家嘴大幅商业地块，耗资超过人民币 46 亿 元；而 “国美系”去年 6 月正式宣布与国内商业地产领军企业万达结成战略伙伴，在其开发的第一个大型商业项目北京丰台国美商都 中，双方已展开实质性合作。 由于大开发商的强势进入，一些中小商业地产开发企业将面临日益加大的退市压力。有专业机构估算， 2006 年仅北京市场就将有约 500 万平方米的商业项目争夺客户资源，商业物业供大于求态势明显，市场租金整体下滑，招商情况不甚 理想，项目开业进度受阻，资金实力有限的中小开发商更为被动，因此纷纷萌生退意。另外，去年在长沙等地，万达已开始着手收购 一些中小公司开发的商业项目。 趋势四：融资渠道发生变化 银行与外资锦上添花 与那些素质参差不齐而遭遇资金瓶颈的商业项目相比，部分开发成熟及经营状况良好的物业，更容易得到资本各方青睐，其优异 的商业价值也得以显现和提升。如 2005 年 10 月农行就推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达 十年的贷款，据悉，其他银行也在积极规划推出类似新产品。 2005 年年底，广州越秀率先在香港发行 REITs ，为国内优质物业打包成 到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等之间的大规模项目股权收购合作成功，今年 REITs 境外上市将成为潮流。同时，包括摩根斯坦利在内的国际知名投资银行，正酝酿着对中国优质商业物业更大规模的收购行动。 但是，国内银行对商业物业开发的贷款控制将更趋严格，素质较差的此类物业越来越难以获得资金支