21城市空间开发的时序规划课堂.ppt 30页

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  • 2020-08-06 发布

21城市空间开发的时序规划课堂.ppt

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    第二一章 城市空间开发的时序规划 时序规划就是在空间轴上进行城市要素 科学安排的同时,在时间轴上也进行相 应要素安排的一种城市空间开发规划。 1 第一节 时序规划的产生与概念 ? 一、产生背景 ? 二、基本概念 城市空间开发的三维规划的基础上,把时间作为一个 变量融入三维规划,形成了包括用地面积(用地长度和宽 度)、开发高度、开发现金流量配置和时序在内的有机整 体 —— 城市空间开发的时序规划。 ? 三、注意事项 ? 2 二、基本概念 ? 把空间开发的诸多因素:开发面积、高度、现金 流量和时间序列有机结合起来,按照时间轴的形 式,确定不同时期所对应的城市空间开发和资金 投入的规划。 ? 任务: ? 1 、明确目标,制定合理的标准。 ? 2 、根据城市总体规划,区分开发空间,制定城市 空间开发和土地批租计划。 ? 3 、确定年度城市空间开发计划。 ? 4 、保证开发过程的稳定性,周期性。 3 第二节 时序规划分类 ? 一、时序规划的分类 按规划阶段划分 按规划价值对象划分 按规划物质对象划分 按城市建设阶段划分 按规划开发的运作因素划分: 4 第三节 城市土地开发的时序规划 ? 一、土地开发时序规划的目标 ( 1 )长期稳定的土地供应,保证城市社会与经济的发展有 足够的空间。 ( 2 )与经济发展相协调。为了在规划期内获得足够城市开 发资金和稳定的来源,根据经济发展的计划制定相应的土 地开发时序规划。 ? 二、土地开发时序规划的依据 ? 1 、国民经济和社会发展计划。 ? 2 、国家产业政策和本市的产业发展政策 ? 3 、土地利用总体规划。 ? 4 、建设用地和土地利用的实际状况。 5 三、土地开发时序规划的原则 ? 1 、顺序渐进,逐步发展。 ? 2 、长期规划,超前设计,计划投资,及时 开发。 ? 3 、合理安排建设与改造的次序。 6 四、土地开发时序规划的内容 ? 根据国家的经济和社会发展情况,编制土 地利用年度(或近期)计划,确定土地批 租计划,指导年度开发计划,以保证规划 期内城市开发资金获得足够和稳定的来源, 实现政府对土地投资开发的宏观调控。 7 五、土地开发时序规划的方法 ? 目标法、趋势法和相关因素法。 8 第四节 城市开发资金的时序规划概述 ? 一、资金的时间价值 ? 1 投资收益率,即单位投资所能取得的收 益。 ? 2 通货膨胀因素,即对因风险的存在可能 带来的损失所应作的补偿。 ? 3 风险因素,即对因货币贬值造成的损失 所应作的补偿。 9 现金流量图 10 某项目的投资及年净收入表(现金流量图) 年 份 项 目 ①建设投资 180 240 80 500 ②流动资金 250 250 ③ 总 投 资 (① + ②) 180 240 350 750 ④收入 300 400 500 500 500 500 500 500 3700 ⑤支出(不 包含投资) 250 300 350 350 350 350 350 350 2650 ⑥ 净 收 入 (④ - ⑤) 50 100 150 150 150 150 150 150 1050 ⑦积累末收 回的投资 180 420 750 700 600 300 300 150 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合计 11 二、项目经济效益动态评价的基本概念与指标 ? 1 、项目投入成本:一般来说,土地开发项目的投入成本由以下几项构成: ( 1 )拆迁费用 ( 2 )土地使用费用 ( 3 )土地使用税 ( 4 )房屋建设费 ( 5 )市政公用设施配套费 ( 6 )勘察设计费 ( 7 )管理费用等 ? 2 、项目产出收益:一般包括: ( 1 )项目直接产出 ( 2 )项目补贴 ( 3 )折旧费用 ? 3 、年净现金流量: 年净现金流量 (F) =销售收入一经营成本一各类税十年折旧费=年净利润十年折 旧费 12 4 、投资偿还期 ? 这个指标是指项目投产后,以项目获得的 年净现金流量来回收项目建设总投资所需 的年限。可用下列公式计算: = N (年) F I I —— 总投资费用; F —— 年净现金流量。 13 三、项目经济动态评估准则 ? 1 、投资偿还期 (N) 应小于定额投资偿还期 ( 视项目 不同而定 ) 。定额投资偿还期一般由各个工业部门 结合企业生产特点,在总结过去建设经验统计资 料基础上,统一确定的回收期限,有的也是根据 贷款条件而定。一般: ? 中费项目 N < 2 — 3 年 ? 较高费项目 N < 5 年 ? 高费项目 N < 10 年 14 四、可实施方案比较 汇总列表比较各时序规划的投入产出结果,确定最 佳可行的城市开发资金的时序规划推荐方案。 ? 1 、投入产出汇总列表 根据来源资金的比例和贷款偿还的方式,各种税金 的不同交纳

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    • 内容提供方:zhaoxiaoj
    • 审核时间:2020-08-06
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