CRIC克而瑞咨询经典案例—康盛投资周庄急水港项目复习课程.pptx

CRIC克而瑞咨询经典案例康盛投资周庄急水港前期咨询项目| 克而瑞咨询 2011.03|康盛投资周庄急水港前期咨询项目Case康盛投资周庄急水港前期咨询项目案例类型：旅游地产委托客户：康盛投资有限公司服务时间：2010年11月～2011年6月INTRODUCTIONINTRODUCTIONBACKGROUND项目简介服务内容服务背景1、区域市场研究2、项目总体定位、主题定位以及产品发展建议3、项目总体发展策略、启动区发展建议以及财务测算1、项目占地850亩，为全水域湖面，其中550亩可填湖作为建设用地；2、项目地块位于上海至周庄的门户位置，交通可达性好，地块湖岸线长，且为环湖最后一块可开发住宅用地，景观优势和明显；但区域周边配套缺乏，周边航道噪音影响对住宅开发不利3、本项目也是华侨城联后康佳之后的第一个房地产项目，希望通过本项目的打造在市场上树立良好的口碑与形象。康盛投资周庄急水港前期咨询项目Case康盛投资周庄急水港前期咨询项目1、规划创新：按多岛式布局，开放区与私密区清晰，配套作为中间过渡，保证区域完整性，并实现多组团多中心的开发模式：2、主题创新：通过对周庄区域文化、康佳企业文化以及目标客群心理需求的分析，提出“画境周庄”的主题定位。INNOVATIONHIGHLIGHTTEAM项目亮点操作团队服务创新1、兼顾区域文化性与地块生态性的社区景观打造。2、展示与交流功能齐驱的现代美术馆项目负责人：胡晓莺、刘小燕主要团队成员：高超、尤辛杰、宋文浩、郑楚楚康盛投资周庄急水港前期咨询项目Case康盛投资周庄急水港前期咨询项目 解决方案通过：区域客户分析发现：上海及周庄周边城市是区域项目主要的客源地1、针对项目目标客户的问题：项目组通过实地调研、问卷调研以及深度访谈等方法，层层分析项目目标客户特片。发现：意向客户主要为30岁以上人群，学历和收入普遍较高通过：潜在客源地居民随机问卷调研明确：儒商和富儒为主力客户、雅士和新贵为边际客户通过：意向客户深度访谈康盛投资周庄急水港前期咨询项目Case康盛投资周庄急水港前期咨询项目 解决方案2、关于周庄文化的解读，我们通过对周庄研究文献的学习、多次的实地考察以及与相关专家深度探讨，经过多次推敲与反复讨论，最终从“审美价值”的角度对周庄的文化进行归纳和总结。康盛投资周庄急水港前期咨询项目Case康盛投资周庄急水港前期咨询项目 解决方案3、关于规划布局与建筑面积的问题，项目组通过国内外成功案例的借鉴，项目组建议将300亩的水面的一部分打散形成3个内部湖面景观，其中大的湖面水面面积80多亩，保证消费者亲临大湖的心理感觉及视觉效果；剩余的水面分散到550亩建设用地内，成为用地内的景观小水系，使得550亩的实际建设用地扩展为约700亩的用地。 根据对地块的综合分析， 规划填四个岛式建筑用地地块，中间3个大水面，其余以小水面绿化形式，贯穿在地块内，使水景既有大的开阔面积，也有小的水岸景观，并且增加了可建设用地的范围，达到双赢的目的。 西北侧地块规划为配套区，酒店，商业以及会所用地 ；其余三个地块规划住宅用地。 可以按照开发时序依次填岛，有利于后期分期开发。A地块B地块D地块C地块康盛投资周庄急水港前期咨询项目Case康盛投资周庄急水港前期咨询项目 服务价值1、帮助开发企业找到了有效的目标客群，并对目标客群的需求进行了深度剖析，从而使项目产品设计能够有效对接需求。2、协助开发企业对项目开发资源进行了全面的梳理，从而帮助企业制定合理的开发策略。3、通过对市场、开发资源以及区域文脉的全面分析，明确项目定位及主题形象。项目最后的宣传口号便是得自项目组这一阶段的研究。4、对项目意向功产品，奢华酒店、美术馆、创意文化街、特色商业街、社区会所、旅游 演艺、度假别墅等分别进行专项研究，并给出了可行性意见。5、通过对竞争市场的深入研究，结合目标客群的消费特征，给出合理的住宅产品开发建议，包括面积、户型以及价格等，实际上的项目面市后的户型面积以及开盘时的价格均采纳了项目组当时的意见。