房地产开发商策略性定价行为的经济学分析.doc

产业经济研究(双月刊2008年第2期(总第33期 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析3 □高　波 (南京大学经济学院,江苏南京　210093 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会 采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合 谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特 的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求 扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取 多种措施对房地产开发商的定价行为进行规制。 关键词:房地产市场垄断;定价策略;政府规制 中图分类号:F293.30　　文献标识码:A　　文章编号200802003507 从整体而言,目前的中国房地产市场,仍是一个增量主导的房地产市场。在增量房地产主导的市场上,房地产开发商的定价行为对房地产价格的变化具有 决定性作用,而在不同的市场条件下房地产开发商的定价行为也有较大的差别。 房地产开发商的定价行为具有哪些特征?在房地产市场周期波动的不同阶段, 房地产开发商会选择不同的策略性定价行为,这些行为对房地产市场产生怎样 的影响?房地产开发商的定价行为是如何影响房地产价格的?政府应采取什么 收稿日期作者简介:高波(1961—　,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3本文系国家社会科学规划基金项目(项目编号:06BJY084和教育部人文社会科学研究规划基金项目(项目编号:05JA790036的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研 究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 措施对房地产开发商的定价行为进行规制?这些都是亟待研究的问题。 一、房地产市场垄断与市场势力 在Lancaster [1] 的消费者行为理论里面,消费者对产品不同的特征有不同的偏好。由于每一组商品都是一组特征的集合,因此相似产品中某些特征的差异会导致消费者对产品的不同偏好。在Lan 2 caster 理论的基础上,Griliches [2]和Rosen [3]发展了享乐主义定价方法。这个建立在功利主义享乐哲 学基础上的方法后来被广泛的应用在耐用消费品的定价中。它的主要思想是:在竞争性市场的均衡条件下,购买者所支付的价格应当能够补偿产品各种属性序列所带来的满足程度。假设所有家庭的偏好和收入水平类似,那么这个市场中的产品价格就应该是这些属性值的一个函数,可以表示为: P =α+β1X 1+β2X 2+......+βn X n 其中P 为产品价格,X 1,X 2,......,X n 为产品的属性值。 把享乐主义的定价方法应用到房地产产品的分析中,房地产价格主要由一系列属性决定,包括体现在产品功能上由于技术所带来的满足居住等基本需求的属性,以及由于产品区位条件带来的满足居住派生出来的需求的其他属性,如教育条件、交通便利度、购物方便度等。这些内部及外部属性的不同造成了房地产产品的差别,也为开发商带来了一定的垄断力量,弱化了开发商之间的价格竞争。 由于房地产市场的特殊性,决定了房地产开发商的定价行为有更多的选择空间? 阿诺特[4]的分析,房地产具有以下一些主要特征:必需品(满足人类最基本的需求,提供一个住处;重要性(对许多住户来说,房地产是唯一重要的消费品;空间固定性(除少数外,一个住房单元不能以合理的成本加以移动;耐久性;复杂和多重异质性(一个房地产产品具有大量特征;市场分散性;生产非凸性(这导致修复、拆除、重建和变更的不连续变化;信息的非对称性(例如潜在的客户无法完全了解每一个产品的特征;交易成本的重要性(搜寻成本、迁移成本以及交易费用;缺乏相关的保险和期货市场。房地产市场的上述特性,表明房地产市场是一个典型的非完全竞争的市场。那么,房地产市场到底是一个什么样的市场结构?这种市场结构又是如何决定房地产业的市场势力的? 1.从位置角度来考察房地产市场结构,房地产市场存在环形竞争,因而房地产市场是一种寡头垄断市场 。 图1　环形竞争下企业的需求 塞洛普考察了等距离坐落于圆形城市的企业进入及价 格竞争问题。在圆形城市上,一个企业实际上只有两个真正 的竞争对手,即两个位于其左右的企业。因此,圆形城市企 业间的竞争为邻近企业间的竞争,也即“环形竞争”,企业对 不能从其他企业那里得到更大满足的消费者具有垄断力量。 如图1,企业2对位于线段AB 间的消费者具有垄断力量。 因此,环形竞争比垄断竞争更缺乏竞争性。[5,6