ABS融资模式解析课堂.ppt 60页

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  • 2020-08-06 发布
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    ? 6. 证券服务 ? 奥林皮亚迈德兰公司作为不动产抵押支持证券的 服务人,负责将办公楼的租金收入存入受托人的 专门帐户,并从中支取办公楼的必要的管理费用。 31 办公楼及其收入 为担保的$ 2 亿证券 奥林皮亚 迈德兰财务公司 发行证券 所罗门 迈德兰公司 $1.995 亿 兄弟国 (服务人) 汉挪威信托公司 $1.995 际证券公司 偿还 释放抵押权 抵押 发行 贷款 $1.995 亿 所罗门不 $ 2 亿利率为 动产金融公司 10.375% 的抵押 支持证券 32 案例 2 : 三亚地产投资券 ? ? ( 1 )案例简介 90 年代初我国沿海各地出现开发区房地产热, 使海南省的房地产急剧增值,如何进一步加速三 亚的开发,实现地产的增值,成为海南省政府当 时关注的问题之一。 1992 年,三亚市开发建设总 公司发行了三亚地产投资券,以投资券的形式, 通过预售地产开发后的销售权益,集资开发三亚 地产。 33 ? 三亚地产投资券以三亚市丹州小区800亩土地 为发行标的物,所筹资金用于该片土地的规划设 计、征地拆迁、土地平整、道路建设及供电、供 水、排水等五通一平的开发。 ? 土地的每亩折价为25万元,其中17万为征地 成本,5万为开发费用,3万为利润。这样发行 34 ? 市政府下属的三亚市开发建设总公司(也就是丹 州小区的开发商,简称三亚开建)是该投资券的 发行人,它对土地进行开发建设,负责按时保质 完成施工,并承诺对因开发数量不足引致的损失 负赔偿责任。 ? 投资管理人由海南汇通国际信托投资公司担任, 在开发期间,它要负责控制向发行人支付发行收 入的节奏,以确保与地产的开发节奏大体同步, 同时它还要监督三亚开建按规划设计标准及预定 时间完成开发;在开发完成后,管理人要组织销 售地产,并保证地产售价的公正性、合理性及竞 争性。 35 ? 地产销售的方式分两种: ? 若三年之内,年投资净收益率不低于15%,则 管理人代表投资人行使销售权; ? 否则,则在三年之后由拍卖机构按当时市价拍卖。 ? 本次发行工作所聘请的顾问是中国管理科学院投 资与市场研究所,它负责为投资券的发行提供可 行的方案,其中何小锋教授为总顾问。 36 ? 三亚地产投资券于1992年10月20日至 10月31日在三亚、海口两地向持有三亚市身 份证的居民(含郊区居民)以及海南的法人团体 发行,每张身份证限购一张投资券(面值100 0元)。 ? 在1993年3月13日的上市公告书中公布 的个人股为1912 . 4万股,占总发行额的9 . 5 6%,其余皆为法人股。 37 ? 当时预计1992年12月动工开发丹州小区, 1995年8月5日前完成开发,清盘日期为1 995年11月10日,清盘时一次兑付。 ? 开发后地产销售收入及相应的存款利息在扣除 了管理费(按销售收入超出发行基价部分的5% 计算)、应付税金、手续费、土地过户费以及地 产销售或拍卖费(按投资券额的13%计算)之 后,就是投资人的投资收益。 38 ? ( 2 )案例分析 从实质看,三亚地产投资券已经具备资产证券 化“一个核心,三个基本原理”的本质特征。 ? 首先,三亚地产投资券是以未来的地产销售收 入为支撑发行的,符合资产证券化过程中资产支 撑证券以该项资产未来的现金流为基础的“一个 核心”。 ? 其次,作为投资管理人的汇通国投承担了担保 责位、降低了债券违约风险。除此之外,汇通国 投还持有清盘前不得动用的3000万股法定冻 结户,并控制着向三亚开建支付发行收入的节奏, 这些措施提高了证券发行人 —— 三亚开建的信用 等级,起到了信用增级的作用。 39 ? 再次,尽管在三亚地产投资券案例中没有独立的 SPV ,但汇通国投地担保措施实际上发挥着与破 产隔离同样的功能。 ? 最后、投资券的

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    • 内容提供方:wangsux
    • 审核时间:2020-08-06
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