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? 6. 证券服务 ? 奥林皮亚迈德兰公司作为不动产抵押支持证券的 服务人，负责将办公楼的租金收入存入受托人的 专门帐户，并从中支取办公楼的必要的管理费用。 31 办公楼及其收入 为担保的＄ 2 亿证券 奥林皮亚 迈德兰财务公司 发行证券 所罗门 迈德兰公司 $1.995 亿 兄弟国 （服务人） 汉挪威信托公司 $1.995 际证券公司 偿还 释放抵押权 抵押 发行 贷款 $1.995 亿 所罗门不 ＄ 2 亿利率为 动产金融公司 10.375% 的抵押 支持证券 32 案例 2 ： 三亚地产投资券 ? ? （ 1 ）案例简介 90 年代初我国沿海各地出现开发区房地产热， 使海南省的房地产急剧增值，如何进一步加速三 亚的开发，实现地产的增值，成为海南省政府当 时关注的问题之一。 1992 年，三亚市开发建设总 公司发行了三亚地产投资券，以投资券的形式， 通过预售地产开发后的销售权益，集资开发三亚 地产。 33 ? 三亚地产投资券以三亚市丹州小区８００亩土地 为发行标的物，所筹资金用于该片土地的规划设 计、征地拆迁、土地平整、道路建设及供电、供 水、排水等五通一平的开发。 ? 土地的每亩折价为２５万元，其中１７万为征地 成本，５万为开发费用，３万为利润。这样发行 34 ? 市政府下属的三亚市开发建设总公司（也就是丹 州小区的开发商，简称三亚开建）是该投资券的 发行人，它对土地进行开发建设，负责按时保质 完成施工，并承诺对因开发数量不足引致的损失 负赔偿责任。 ? 投资管理人由海南汇通国际信托投资公司担任， 在开发期间，它要负责控制向发行人支付发行收 入的节奏，以确保与地产的开发节奏大体同步， 同时它还要监督三亚开建按规划设计标准及预定 时间完成开发；在开发完成后，管理人要组织销 售地产，并保证地产售价的公正性、合理性及竞 争性。 35 ? 地产销售的方式分两种： ? 若三年之内，年投资净收益率不低于１５％，则 管理人代表投资人行使销售权； ? 否则，则在三年之后由拍卖机构按当时市价拍卖。 ? 本次发行工作所聘请的顾问是中国管理科学院投 资与市场研究所，它负责为投资券的发行提供可 行的方案，其中何小锋教授为总顾问。 36 ? 三亚地产投资券于１９９２年１０月２０日至 １０月３１日在三亚、海口两地向持有三亚市身 份证的居民（含郊区居民）以及海南的法人团体 发行，每张身份证限购一张投资券（面值１００ ０元）。 ? 在１９９３年３月１３日的上市公告书中公布 的个人股为１９１２ . ４万股，占总发行额的９ . ５ ６％，其余皆为法人股。 37 ? 当时预计１９９２年１２月动工开发丹州小区， １９９５年８月５日前完成开发，清盘日期为１ ９９５年１１月１０日，清盘时一次兑付。 ? 开发后地产销售收入及相应的存款利息在扣除 了管理费（按销售收入超出发行基价部分的５％ 计算）、应付税金、手续费、土地过户费以及地 产销售或拍卖费（按投资券额的１３％计算）之 后，就是投资人的投资收益。 38 ? （ 2 ）案例分析 从实质看，三亚地产投资券已经具备资产证券 化“一个核心，三个基本原理”的本质特征。 ? 首先，三亚地产投资券是以未来的地产销售收 入为支撑发行的，符合资产证券化过程中资产支 撑证券以该项资产未来的现金流为基础的“一个 核心”。 ? 其次，作为投资管理人的汇通国投承担了担保 责位、降低了债券违约风险。除此之外，汇通国 投还持有清盘前不得动用的３０００万股法定冻 结户，并控制着向三亚开建支付发行收入的节奏， 这些措施提高了证券发行人 —— 三亚开建的信用 等级，起到了信用增级的作用。 39 ? 再次，尽管在三亚地产投资券案例中没有独立的 SPV ，但汇通国投地担保措施实际上发挥着与破 产隔离同样的功能。 ? 最后、投资券的