论房地产业的可持续发展.pdf

论房地产业的可持续发展 摘 要：房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了 贡献，但是，需要注意的是在其发展的过程中却存在许多问题。众多的实践证明， 我们在发展房地产业的过程中要尊重客观规律，要努力做到房地产业的可持续发 展，更好的发挥其在国民经济中的作用。 关键词：房地产业 ； 可持续发展 ； 宏观调控 ； 微观基础 房地产业可持续发展的内容较为丰富，涉及土地资源、房地产业、人居环境 等。要想实现房地产业的可持续发展，不仅需要政府的宏观经济调控，也需要构 建房地产业可持续发展的微观基础。只有这样，才能正确处理好它与国民经济各 产业、行业之间的比例关系，处理好速度与比例、效益与质量、近期与远期、整 体与局部的关系，逐步实现可持续发展 一、房地产业可持续发展的含义 （一）房地产业可持续发展的内涵 房地产业的可持续发展是可持续发展理论在房地产业的具体体现。它既是产 业自身健康发展的必然要求，也是整个国民经济和社会可持续发展的一个重要组 成部分。所谓房地产业得可持续发展，是指既包括土地资源的永续利用，也包括 住宅业的稳定协调发展，还包括房地产市场的完善与人居环境改善等多方面内容 由于房地产是地产与房产的统一体，其既有自然资源的基本属性，也是社会经济 生活基本的物质基础和物质条件，所以，房地产可持续发展涉及到资源、经济、 社会、生态等多方面因素而具有更为复杂多样的内涵 <1> 二、我国房地产业发展存在的问题 （一）结构失衡 结构失衡是目前房地产发展中面临的一个严重问题，这种失衡最主要的表现 在供求结构和成本构成上。目前我国房价虚高的原因之一是成本构成的不合理 主要表现在连带费用过多。在国外一些发达国家，建造工程成本一般占到总成本 的 70%左右，而在我国只占到 37%；而税费、土地、连带成本占 65%以上，这是 管理不善、不正之风严重、市场扭曲的表现 <2> （二）行业不成熟 1、行业的不完全竞争和价格合谋 因为房地产所依赖的最主要资源是土地，而土地是一种不可再生的稀缺资源， 政府是垄断的土地供应方，房地产开发商之间的竞争也是有限的。要获得土地资 源，常常要看除了价格之外的其他竞争因素。房地产业容易形成价格合谋，主要 表现在房地产也不像其他竞争行业那样容易出现价格竞争。房地产总体上的有限 供应带来的买卖关系上的优势以及地价上涨的长期预期是这种合谋成为可能。而 且就算价格高涨也不会影响销路，反而会刺激消费者得追随行为。这使得开发商 能够攫取超额利润，同时也妨碍了市场机制对资源配置的指导作用。就目前房地 产市场的情况来看，正是由于这种行业的高垄断性，使得供求两方面的力量制衡 极不平等，商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导，购买者对放假的影响 根本不存在，对产品质量的要求也让位于市场竞争的实现 2、行业发展的后劲不足，企业缺乏核心竞争力 房地产业的低技术壁垒导致进入相对容易，降低了行业的技术性和专业性， 导致行业发展后劲不足。房地产业实际上是一个资源整合型企业，企业并不具体 承担项目的设计、建设甚至销售等功能，因此在技术要求上其转换成本相对较低， 专业技术性要求一般，只要有资金实力的企业或者集团就可以进入产业。在彩电、 手机等行业利润逐渐下降的趋势下，房地产业的丰厚利润吸引了大批业外企业纷 纷介入。在知识经济时代，企业的核心竞争力必须依靠专业和技术进步的支撑 而现在的状况是，大量并不具备技术和其他相关背景和优势的企业进入房地产业， 许多投资只是想短期获利，真正致力于长期的并不多。这样就决定了开发商的惰 性。他更愿意投资于能尽快见效并收回投资的领域，而在科技进步方面的投资就 尽可能的压缩 <3> 3、房地产服务业发展滞后 房地产服务业作为开发商和消费者之间的纽带和桥梁，作用非常重要，但我 国当地产业服务发展滞后。就房地产发展总的趋势来讲，越来越细的专业化分工 是不可避免的。而中国目前的开发商，是融投资者、开发商、销售商、物业管理 经理等职能于一身的，专业化分工极不发达。长期以来，中国存在大开发、小中 介、弱管理的趋势。就中介来看，近几年虽然房地产中介机构遍地开花，但绝大 部分规模小、管理乱、技术落后，甚者无固定的办公地点，而且有关法律也不完 善，市场显得很混乱。因为许多房地产开发商的短期行为，使得他们的开发行为 与物业管理脱节 三、实现房地产业可持续发展的对策