南宁市房地产市场分析暨项目研判报告知识课件.ppt

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项目区位图   本项目位于青秀区柳沙半岛南部,依江而建,东临青秀山风景区,南朝邕江,东南侧都是规划中的临江路。地理位置优越,景观佳。 项目A:半岛·康城 项目主要参数 项目名称:半岛·康城 开发商:南宁市能和房地产开发有限责任公司 项目地址:南宁市英华路中段 占地面积:5.8万㎡ 总建面积:20万㎡ 容积率:3.0  建筑密度:24.1% 绿化率:40% 机动车位:952 总户数:1323 小区配套:网球场,羽毛球场,      幼儿园,文化活动室  项目A:半岛·康城 户型配比表 户型编号 户型 建筑面积(㎡) 套数 比例 A 四房二厅二卫 143.0 355 26.8% B 三房二厅二卫 133.8 355 26.8% C 三房二厅二卫 122.8 355 26.8% YA 六房二厅三卫 247.6 21 1.62% YB 五房二厅三卫  228.8 21 1.62% YC 五房二厅三卫 209.8 21 1.62% 单间公寓  44.6 195 14.74% 项目A:半岛·康城 计算范围主要针对两栋临江小高层,约270套景观公寓。 现 场 实 景 在建售楼处 项目远景 工地现场 北侧主干道 项目综述 项目B:半岛·半山  项目区位图    本项目位于青秀区柳沙半岛邕江南岸,也是整个柳沙半岛的最前沿,地势东、南高,西、北低,最高标点110米。地理位置特天独厚,270度景观视角独一无二。 项目B:半岛·半山 项目主要参数 项目名称:半岛·半山 开发商:南宁市能和房地产开发有限责任公司 项目地址:南宁市英华路 占地面积:11.8万㎡ 总建面积:25.8万㎡ 住宅总建面积:20.7万㎡ 容积率:2.1 建筑密度:9.2% 绿化率:45.2% 机动车位:1422 总户数:1422 小区配套: 小学 ,文化活动室  项目B:半岛·半山 现 场 实 景 地块现状 四、项目定价 研究方法:结合基本分析和技术分析 基本分析特别集中在与经济相关的指标,利用这些指标来推测价格可能达到什么水平 。 在房地产市场,为了确定某楼盘几个月或几年后的价格可能是什么水平,一些基本因素包括宏观经济发展水平、消费者支付能力、房地产供给和销售数据等等,常被纳入考虑之中。 这种方法的核心在于试图确定供给和需求的平衡点在哪里、将会怎样影响价格。 基本分析 技术分析 技术分析主要依靠数学的方法法则作判断,以数据、图表、数学指标、周期性事件等为出发点,技术分析的宗旨是遵守暨定准则和市场数据。 技术分析的优势是更具有客观性,同真实的数据(即价格)打交道,规避了对难以量化的基本因素发展动态进行计算。 技术分析的劣势是,把目标主体同外面世界中发生的事件隔离开来,忽略了这些事件对市场产生的影响。 未来房价走势判断 入市房价预测 基本分析 + 对供求关系进行研究的基础上,对影响未来产品价格的各因素进行分析,定量地计算未来价格(IFA法)。 ΔP —— 未来价格增长率; ai,bj —— 权重系数; Δpi —— 常规因素引起价格变化率; Δpj —— 个体溢价引起价格变化率; r —— 资本化率,这里假设资本化率为1; 价格预测分析简化模型 价格预测因素分析法 房地产价格的一般影响因素,基本上属于宏观的社会因素,它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义,但它们并不直接决定个特定楼盘的价格,对市场跟随者类房地产的价格变地能产生特别大的影响,同时其影响最终也都会体现在个别房地产上。 产品创新提升项目溢价能力的价格溢出部分,反映具体个案楼盘特质与核心竞争力的对提升楼盘价格的影响作用。 常规因素对价格影响效用分析 影响价格变化的主要因素: 片区价格的自然增长 重大交通规划 重大设施规划 城市规划导向 产业发展 一般影响因素 要点 对区域价格利好效用 区域均价提升 自然增长 今年5月份以来南宁均价保持持续快速增长 Δp1——片区价格整体上涨 2007年5月至今增长率超20% 重大规划 重大交通规划 葫芦顶大桥的通车和南宁大桥在建 Δp2——提升区域内交通的便捷性及可达性,有利人口导入和商业发展 一般可提升5-10% 城市发展导向 琅东区、东盟经济发展区及五象经济发展区为城市发展方向 Δp3——直接带动柳沙半岛的发展,有利经济发展及商业配套的完善。 随着周边区域的发展而同步提升,据经验可提升3%左右 常规因素部分 常规因素导致片区均价上涨幅度预测 根据对南宁市各主要区域,特别是柳沙半岛周边区域和邕江沿江近年来的房价的变化的实地调研,同时保守估计各种利好因素对片区未来价格走势的影响,保守估算柳沙半岛所在区域房价的平均增长率为28.4%。 由此推算明年下半年后(2008年6月左右)片区均价将达5906元/m2左右 一般影响因素 影响效

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