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（房地产管理）房地产经 营管理练习题 一（35 分）某城市商贸综合大厦开发项目位于市中心繁华商业区，占地面积 2300㎡，规划 总建筑面积 10500㎡，建筑容积率4.5 。大厦计划开发期3 年，开发期建设成本分年度估算 如下表 1 所示.建设资金全部按自有资金考虑。基准折现率为 12% ，标准成本利润率15% 。 该大厦拟作为商品房出售，根据市场调查的结果，该开发项目售价预测值为 3200 元／ ㎡建筑面积。总销售收入为3360 万元。该项目拟采用滚动开发方式。具体销售计划为，第 1 年预收销售总额的 25% ，计840 万元，第 2 年预收销售总额的 30% ，计1008 万元；第 3 年预 收销售总额的 25% ，计840 万元；第 4 年预收销售总额的 20% ，计672 万元。预期收益率为 12% 时，现金流量表和相应评价指标如表 2 。项目预计静态投资回收期为1.5 年。 表 1 建设期开发成本估算表(单位：万元) 成本项目 第一年 第二年 第三年 土地成本、勘察设计费、前期工程费 1008 建安工程费 250 580 450 开发公司管理费不、可预见费 32 35 34 税金 20 15 表 2 项目现金流量表及指标计算 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 一 现金流入 1 销售收入 3360 840 1008 840 872 二 现金流出 1 征地费、拆迁安置费 800 800 2 勘察设计费、前期工程费 208 208 3 房屋建安费 1280 250 580 450 4 开发公司管理费 41 12 15 14 5 税金 60 20 20 20 6 不可预见费 35 20 15 三 净现金流量 936 -450 373 341 672 注：基准收益率 ic=12% ，净现值NPV=565.62 ；内部收益率IRR==75%+3%×0.692／ (0.692+7.025)=75%+0.3%=75.3% ；通过计算净现值为565.62 万元。内部收益率为 75.3% 。项 目在财务上是可行的。 假设该项目取得土地的时间在 2006 年，对土地进行前期开发后，房屋建设于 2007 年 2 月动 工，建设期 2 年，在此期间，国家出台了一系列调整房地产市场的地政策，如加大开发房屋 建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等。到 2007 年末公司财务状况如表 3 ，在2008 年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理 因素受到了不同程度的影响。 2007 年公司资产负债表 现金及等价物 90 应付票据 290 应收帐款 394 应付帐款 94 存货 696 应交税金 16 待摊费用 5