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（营销策划）盛世家园策 划案 盛世家园策划案 前言 本部成立调研小组，以周密细致的市场调查为基础，根据整体市场的现状和区域 市场的特性，发掘项目的优点加以发挥，以配合销售部尽快完成销售目标。 1 、市场分析 1 ．1 ．区域市场分析 本案处于城阳区，城阳区位于青岛市北部，有青岛“北大门”之称。面积 553.2 平方公里，其中耕地面积 4.19 万公顷．总人口 43.6 万人，其东依崂山， 西临胶州湾，南接李沧，北望即墨。城阳区交通四通八达，距青岛市中心 25 公 里，区内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青 银高速公路、济青高速公路、308 国道、204 国道纵贯其中，形成极其便利的海 陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。正阳路为城区内一条主要交 通干道，而本案恰位于正阳路与李王路交叉口，另外，城阳区内有 5 所大专院校， 250 所中学，69 所科研所，一所职中，302 所小学，115 所幼儿园。城阳区近年 来经济发展势头迅猛，是山东省经济发展的高增长地区之一。2002 年，完成 GDP162.1 亿元，总税收（不含海关税）15.7 亿元，农民人均纯收入 4459 元，外 贸出口 16 亿美元，全社会固定资产投资达 50.5 亿元，综合经济实力跨入全省十 强。 由于市中心可开发土地基本接近开发极限，致使众多房产开发商进军北部， 进行大规模的“圈地运动”。目前大约有 12 个开发项目，总占地面积 10907 亩， 总建筑面积约400 万平方米，楼盘分布相对集中，主要分布在城阳区明阳路以东， 向阳路以西，以太阳城为主的集中区域。 随着城阳区政府欲将区主干道正阳路建成金融一条街规划的日渐成熟，有关 此区域利好的消息不断展示在人们眼前，届时城阳区将发展为以区政府为中心， 正阳路为中轴线的新区中心。 1 ．2 ．定向市场分析 王家村位于城阳区惜福镇，毗邻惜福镇政府与正待开发的王家村公园，地理 位置得天独厚，附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着 多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地。由于城阳区对 惜福镇一带的市政规划与环境进行了一系列的调整和完善，加速了区域房地产的 发展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置业安居。 由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不 少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了青岛市典例， 区域市场竞争十分激烈。 王家村作为城阳开发区域的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的 一面，正如该区域楼盘的价格与半里之遥福林花园等项目楼盘相差甚远，原因不 明而喻。这就要我们的产品定位为市区或城阳区外来工薪阶层，而被誉为 “全国 县 500 强”的惜福镇的经济在整个城阳区乃至整个青岛地区的举足轻重的地位， 再加上区政府规划的逐步完善，必然带动本地区的经济进一步发展，人气的进一 步提升。 1 ．3 ．项目分析 1 、项目名称：盛世家园 2 、项目规模：由8 幢多层（6 层）组成 3 、推售情况：现推1-2 号楼的 1F 、2F 、6F 4 、宣传主题：自备一万元，房子户口一个都不少 5 、价格：1 号楼：1076～2598 元/m2 ，均价1708 元/m2 2 号楼：1228～2489 元/m2 ，均价2255 元/m2 6 、装修标准：毛胚房 7 、优劣势分析 ⑴优势分析 1 、本项目由青岛银盛泰房地产开发项目开发，其被评为 “2002年度城阳区十佳 商品房销售单位”发展商实力雄厚，信誉良好，能给买家充足的信心。 2 、位于城阳区中轴线-正阳路上，发展潜力巨大。 3 、临近城区商业中心—太阳城，可尽享区内的成熟配套。 4 、地处交通主干道正阳路和李王路交汇点，交通十分便利； 5 、社区配套设施完善，绿化率达30%以上，小区内道路全部硬化，内设超市、幼 儿园、停车场、诊所、健身娱乐设施、专门的老人、儿童活动场所、园区背景音 乐，另有大小贮藏室及车库。 6 、户型可供选择多； 7 、每户配有车库，物业收费合理。 （2）劣势分析 1 、配套设施仍然未成熟，如无暖气，发展尚须时日。 2 、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。 3 、由于项目档次和周边物业无区隔，其销售对象竞争激烈。 4 、外来人员多，治安问题多，影响买家心理； 5 、紧邻主干道旁，噪音大，空气污染严重； 6 、周围全为个