谈房地产交易资金监管重要性.pdf

浅谈加强房产交易资金监管的作用 近年来，随着我国房地产市场的不断发展，房地产交易形态 日益丰富，房地产市场出现了一些新的现象，集中反映在一些房 地产开发企业善自挪用、占用预售房款；一些房地产经纪机构善 自占压、挪用客户交易保证金等违法、违规行为，这些现象的发 生制约了我国房地产业健康、有序地发展。而且，当前房产交易 资金监管的无序状态或所带来的社会危害不容忽视。由于过去一 些旧的政策、制度滞后于新形式下的房地产业的发展，所以，如 何能及时有效地完善制度，堵塞漏洞、防微杜渐，是摆在我们面 前的一个重要的课题。 一、房地产交易资金监管的现状。 一些城市已经设立了各种形式的的房产交易资金监管机构， 如：有以房产主管部门组建专门机构实施监管的；有以市住房置 业担保公司为主体实施监管的；有以房产交易登记机构为主体实 施监管的，还有以商业银行联合建设监理机构为主体实施监管的 等等。虽然已有部分城市已经建立了不同形式的房产交易资金监 管体系，但还没有在全国统一推广。 随着一些房地产开发企业占用、挪用商品房预售资金；一些 房地产经纪机构携客户购房或租房保证金潜逃事件的暴露,房产 交易资金监管政策的滞后，房产交易资金监管流程的薄弱环节, 房产交易资金监管效力的微弱都显露出来。 一些房地产开发企业占用商品房预售资金用于重复买地和 预售，如此下去开发企业是既囤地又囤房。还有一些房地产开发 企业，在在建工程抵押期间进行销售并不告知购房人，也不办理 产权登记，长期同时占用银行信贷资金和购房资金，更有甚者， 直接就 “一房多卖 ”或携款潜逃。 二、新建商品房售房资金监管的重大意义。 1、有利于完善商品房预售制度。近几年，随着我国对外开 放的不断扩大、经济发展的不断增速，一些房地产政策有些滞后 属正常现象。但是，如何尽早地弥补这些滞后造成的漏洞是非常 重要的。商品房预售制度在我国房地产市场仍处于发育完善阶段， 房地产开发企业也处于起步发展阶段，在资本金略显不足、房地 产融资渠道较窄的条件下建立的。由于各地相关配套法规滞后和 管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，暴露出了如 逾期交房、无法按期办理两证（《房屋所有权证》和《土地使用 权证》）、挪用预售款形成 “烂尾楼 ”等现象，直接导致购房者 利益和公共利益受损，严重的甚至会危机社会稳定。所以，加强 对商品房预售资金监管是对已实行多年的房地产预售制度的完 善。 2、有利于保证购房人的利益。商品房预售款是房地产开发 企业的主要的融资渠道。在现实中，几乎每个城市都存在这样的 情况：购房者掏了钱却迟迟住不上房子，辛辛苦苦积攒多年的买 2 房钱成了开发商手中任意支配的 “筹码 ”，购房人的利益受到了 侵犯。房地产开发企业还将已抵押的商品房预售或将已预售的商 品房抵押，或进行房屋重复预售等等，使消费者的合法权益得不 到应有的保障。以上种种问题直接导致的是房产纠纷明显增多。 所以，只有建立完善的预售资金监管体系，严格控制开发商预售 资金的支配，才能真正实现保护购房人的合法权益。 3、有利于保护金融机构的信贷资产的安全。各类金融机构 房贷业务中最大风险的就是房地产开发项目贷款风险，特别是 “烂尾楼 ”，它会给放贷金融机构造成巨大的经济损失，对金融 机构信贷资产安全购成了严重的威胁。一些房地产开发企业往往 通过 “假按揭 ”等个贷形式从金融机构套现，一旦房地产开发企 业资金链断裂或超出他们所能控制的范围，开发商往往会携款潜 逃。另外，预售款在会计账上是一种负债，如有发生预购房者退 房，开发商需退还预售款。如果开发商过度依赖负债 (预售款)进 行开发，使得跟进的银行贷款面临更大的风险，一方面发生损失 可能性更大，另一方面损失率更高。所以，建立商品房预售资金 监管体系，是对金融机构信贷资产安全最有效的保证。 4、有利于保证建筑施工企业和农民工的利益。建筑施工企 业往往是开发企业挪用预售款造成建设资金不足的另外一个受 害者。近年来，房地产开发企业拖欠建筑施工企业工程款和拖欠 农民工的工资事件时有发生。通常，开发商只投入非常有限的一 部分资金，从政府部门拿到土地，然后用土地到银行做抵押启动