【房地产项目上半年报】房地产行业2020年中期策略：行业动能充足，巅峰仍在远方.docx

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 PAGE 1 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 PAGE 1 / 46 投资策略报告|房地产 房地产行业 2020 年中期策略 房地产行业 2020 年中期策略 行业动能充足，巅峰仍在远方 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-06-28 核心观点： 相对市场表现 国际行业比较：我国中长期新房总量或将维持稳定。我国房地产市场经过 20 余年的发展基本告别总量短缺，对比国际经验，城镇化率经过快速提升阶段后，城镇化运动并不会立刻结束，居民对于房屋的交易需 求会维持在一个相对稳定的高位。未来 10 年中国城镇化率处于快速提 升的阶段，年均城镇化率增幅依然可以达到 1 个百分点（速度高于任 何一个发达国家历史水平），千人开工套数有望维持在 14 套/千人以上 的规模（日本同阶段为 13.8 套/千人），新增住宅需求可以维持在 15.6 亿平。稳定期后，美、英、法、澳、日、韩在 60 年维度的开工套数平 分析师：乐加栋SAC 执证号：S0260513090001021 lejiadong@分析师：郭镇SAC 执证号：S0260514080003SFC CE No. BNN906010 guoz@请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注 册持牌人，不可在香港从事受监管活动。均为 7.4 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021 lejiadong@ 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010 guoz@ 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注 册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 GDP 是现在的 1 倍，新房销售市场将大概率稳定在 15 万亿以上，而 若根据开工套数及名义房价增速测算的住宅总量为 14.0-18.7 万亿元。 国际公司比较：A 股龙头房企具有高 ROE 和低估值的特征。国内外房企在开发模式上存在差异。土地金融制度便利及较短的工程期，使海外 房企存货压力低于国内。但严格的预售管制的限制，也使境外开发业务的企业在竣工前很难使用销售回款，整体而言有利有弊。从经营表现上来看，我们比较了美、日、英、澳、台、新、港等地从事地产开发业务  10% %% % % 06/19 08/19 10/19 12/19 02/20 04/20 % % % 0 -5 -10 -15  房地产 沪深300 相关研究：房地产行业:房贷利率连续 7个月下行，长期需求稳定2020-06-21房地产行业:市场环境友好，需求端持续复苏2020-06-14龙头企业的财务数据，平均 ROE 为 12%（中国 相关研究： 房地产行业:房贷利率连续 7 个月下行，长期需求稳定 2020-06-21 房地产行业:市场环境友好， 需求端持续复苏 2020-06-14 EBIT Ratio 为 23%（中国大陆为 31%）、平均核心归母净利率为 14% （中国大陆为 11%），整体经营表现上在中国从事地产开发业务的企业拥有更高的盈利能力和收益表现，但与此同时估值方面比较低，龙头房企平均 PE 估值为 9.9X（中国大陆龙头为 5.4X)，国内目前对于房企风险计提的估值折价偏高，已经显著低于合理价值水平。 20 年上半年回顾及全年展望：疫情下中央针对房地产行业仍然坚持“房 住不炒”的定位，整体资金面均有所宽松，房企的融资环境大幅改善。供需两端在流动性的支持下，进入 2 季度之后逐步走强，东部核心一二线城市成为新房、二手房及土地市场复苏表现最强的区域。预计全年新开工同比下滑 5%，投资同比增长 3%，需求端方面，销售面积同比下滑 6%，销售均价同比增长 3%，销售金额同比下滑 3%。 投资推荐：地产行业中长空间并没有市场普遍认知的那么悲观，随着基 本面的修复，短期疫情带来的冲击基本消除，而板块估值仍处于底部， 具备估值提升空间。 风险提示。中国城镇化率提升进度不及预期；行业基本面下行。 投资策略报告 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 最新 最近 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 股票简称 股票代码 货币 评级 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.40 2020/03/19 买入 35.71 3.86 4.46 6.84 5.92 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 14.