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(万科企业管理)关于深圳
万科广州合生创展中海地
产管理模式及软件应用
察报
关于深圳万科、广州合生创展、中海地产管理模式及软件应用
考察报告
一、考察 X 公司简介:
(一)深圳万科:
万科企业股份有限X 公司成立于 1984 年 5 月,自 1992 年起从原多元化发展,
改做以房地产为核心业务的专业户,成为社会公认的 “房地产行业领跑者”,是
中国大陆首批公开上市的企业之壹。其近三年的主要业绩为:
面对未来十年巨大的机会和挑战,万科提出了未来十年的中长期发展规划:将在
“专业化”的基础上走向 “精细化”,以 “有质量增长”作为未来十年的战略
目标,且提出了三大策略:第壹是客户细分策略、第二是城市圈聚焦策略、第
三是产品创新策略。
万科的竞争力首先在于超前于行业营造了壹个品牌;其次,多年开发经验和
内部X 公司治理结构的不断完善奠定了万科高速扩张基础。
(二)广州合生创展:
合生创展是 1987 年从建筑包工头起家,正式成立于 1992 年,1998 年在香港
联交所上市,为民营企业。2002 年前壹直致力于广州市场,后在北京、上海、天
津、西安等地成立地区 X 公司。目前累计开发总量超过 1800 万平方米,已发展
成为广州房地产开发龙头企业;合生经常通过股权合作方式和珠江投资共同开发
项目。所开发项目产品壹般都规模较大。在广州完成的壹些项目面积超过 200 万
平方米,在西安的项目面积达 600 万平方米,在天津开发的“宝邸温泉度假村”
项目面积更达 12 平方公里。通过多年的市场摸索,形成了品牌联展的营销推广
模式,这种新手法有利于在低成本的控制下,加强品牌搭建和子楼盘销售的互动。
其近三年的主要业绩为:(单位:万港元)
(三)深圳中海地产:
中国海外地产(深圳)有限X 公司(以下简称:中海地产)是香港中国海外
集团有限X 公司于 1988 年 8 月 8 日在深圳设立的全资子X 公司。“中海地产”作
为壹个品牌名称,真正出现且对外推介以 2002 年中海地产股份 X 公司挂牌为标
志。2002 年 8 月 8 日深圳中海实业有限X 公司整体变更设立中海地产股份有限 X
公司,注册资本为 40680 万元,2004 年 8 月增资为 61020 万元。主营业务为住宅
小区综合开发建设、商品住宅及配套设施的销售、租赁、售后服务等业务。由于
搞建筑起家,转做地产,奉行的 “产品主义”,在成本控制、产品创新等方面具
有相对优势。
根据其 X 公司的公告显示,2004 年为止,其已在內地主要城市共购入土地 12
幅,新增楼面发展面积 555 万平方米。全年销售收入为 54 亿港元。而业界预测
中海去年新购入的地价价格将为人民币60 亿元左右
总之,据今年8 月出台的《中国房地产发展报告》分析:万科在“名”,在品
牌知名度高;合生在 “大”,最先达到了百亿的年销售额;中海是产品主义的代
表。
二、考察 X 公司管理架构及集团对子 X 公司监管:
(一)深圳万科:
深圳万科集团整体管理模式是矩阵式,为集团→区域→项目。按万科 “3+
X”战略,其重点开发地域已涵盖以深圳和广州为中心的珠三角、之上海为中心
的长三角、京津及沈阳为中心的东北、成都和武汉等内地中心城市。利用区域发
展差异,规避单壹市场风险,集中优势资源,提高运营效率。
在管理上集团直接对区域 X 公司实行监管,具体壹般性业务由区域 X 公司自
行负责。监管手段上主要是通过标准流程和集团年初下达的绩效考核目标、项目
管理系统软件等壹系列工具集成,定期或不定期由总部组织其他分X 公司主干到
另壹家分X 公司检查,监督,且通过通报和绩效考核等形式,保证项目的正常实
施,管理要求为“不是做得最好,而是怎样比目标成本做得更好”。在集团对子X
公司的监管当中,存在的主要矛盾是工程进度及设计变更的处理。
(二)合生创展:
广州合生创展同万科相比,内部管理条理不是很清晰,管理模式仍在探索当
中,随着X 公司规模扩大,项目跨地域发展,当下推行的是矩阵+直线管理模式,
同时引进“功能组”和“专业组”的概念,从横向和纵向俩方面配合协调管理。
在组织架构上和万科类似,为集团→区域→项目。部门设置上集团层面有:金融
和财务管理中心、审核部、工程部、设计室、营销部、开发部、招投标管理中心
等,其中审核部负责工程的成本控制、预决算、合约管
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