案例分析-招商方案.docx

招商营销方案 尚都花园城一、二期 招商方案 一、 招商原则与招商对象 招商原则： 必须以品牌为中心 ,符合业态划分的品牌， 必须争取其进驻经营， 甚至给予必要的扶持政策和优 惠措施。 放水养鱼 商街经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个商业街做旺，然后根据运营状 态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。这样，开发商与商户 才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原则就是商街“先做人气，再做生意”的战略。 目的：通过前期以优惠的租金、招商政策等措施，来减轻商家资金投入压力与风险；增加其入 驻本案场的信心；先将商街做旺，提升商街人气，从而达到旺场效果；同时为三期主力店招商整体 提升（价格）起到拉动作用。 招商对象： 1、知名商户或连锁商户 2、个性鲜明有特色商户 3、能吸引人流量的商户 二、租金价格 1楼南向均价为55元/就/月 2楼均价为18元/tf /月 三、招商政策及优惠政策 一楼租赁合同年限为 2年，二楼租赁合同年限为 5年，若品牌连锁或大型商户要求签定 5年以 上的长期合同，则需报公司批准后方能执行。 租金递增率第一、二年保持不变，第三年开始逐年递增，递增率为 8%。 物业管理费1.5元/tf /月，半年一交；第一年免物业管理费。管理费的内容包括：人员的管 理、公共的卫生、保安、保洁、公共的照明、用水、洗手间、项目外围的清洁、保养、公共 设施的更新、维护等。管理费不包括的内容有：店铺内的用电、用水(店铺内有上下水管道 者)。水费：3.67元/吨，电费：1.09元/度。 (4 )付款方式为：交一押三，即交一个月租金作为押金，租金三个月一交。 销售时如果铺位租期未到，则带租约转让，前期签订的租赁合同中体现出租铺位可带租约转 让。 户外广告位优惠政策建议：建议本项目外墙广告在开业初期免费提供给一些知名度高， 品牌形象好的商户使用，此项优惠政策能在一定程度上加强对品牌商户的吸引力并可以提升 尚都花园街的整体形象。 四、租金总价 一楼南向租金收益分析表 年限 递增率(%) 每平米租金单价(元) 第一年 \ 55  第二年 \ 55 第三年 8% 59.4 第四年 8% 64.15 第五年 8% 69.28 五年均价 60.57 五年租金总价：60.57元/ m2 /月X591.71 m2 X12 X5^215万元 二楼租金收益分析表 年限 递增率（%） 每平米租金单价（元） 第一年 \ 18 第二年 \ 18 第三年 8% 19.44 第四年 8% 21 第五年 8% 22.68 五年均价 19.82 五年租金总价：19.82元/ m /月 X4930.66 m X12 X5带86万元 1、2层五年租金总价：215 + 586 = 801万元 五、招商时间 2009 年 9 月 1 日— 2009 年 12 月 31 日 六、功能分区 七、租金定价分析 营销方案 一、销售价格策略 （1 ）、建议执行“低开高走”的订价策略 （2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略 、付款方式 、付款方式 1、一次性付款 客户签订合同时，支付总价款的 50% 个月后，支付总价款的 50%。 2、 5成10年银行按揭贷款（争取 6成10年按揭） 客户签订合同时，支付首期款50% ;办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款，最长还款 年限为10年。 3、 超轻松按揭 客户签订合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续（需要银行支持），由银行提供50% 的按揭款，最长还款年限为 10年。其余首期无需支付（客户给开发商一定年限的使用权） 付款方式一览表: 付款方式 一次性付款 银行按揭 （五成十年按揭） 超轻松按揭 签署订购书时付订金 人民币5万一10万兀 签署订购书一周内 楼价50% 楼价50% 楼价10-20% （扣除拾万元疋金） 并签署销售契约 签署销售契约及办 并签署销售契约及办理银行 理银行按揭。 按揭手续 一个月内付 楼价50% 首期余款无需支 50% 最长于10年内分期还款 付。 三、各类型促销及优惠措施 一）带租约发售 具体内容： 开发商与有意向经营商铺的客户进行洽谈， 签订合作意向协定。 当有其他买家购买到本商铺时， 开发商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家，进行租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资 回报，让买家购买到商铺时就可拥有了稳定租约回报。 二）5 年返租回报 具体内容： 买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租开发商统一经营，每年从开发商这里获得 投资总额 8-10% 的稳定回报， 5 年后，开发商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成 熟的铺位，可自用也可出租。 返租的方式 返租一般有两种形式： 一次性返还和分期支付。 一次性返还存在两种可能： （1）、在