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全球REITs产业链分析报告 2020年7月 1. 引言 2020 年4 月30 日，中国证监会发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基 金 （REITs）试点相关工作的通知》 （简称 《通知》），标志着中国基础设施公募REITs 试点正式起步。 表 1 ：《通知》的主要内容 主要内容 1. 80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额 2. 通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权 3. 基金管理人以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的 产品定义 4. 采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90% 。 5. 基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施， 不含住宅和商业地产。 1. 公司方面：公司成立满3 年，且需设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3 名具有5 年以上 基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项 申请要求 目运营经验 2. 基金管理人方面 ：财务状况良好，资本充足率等风险控制指标符合监管部门相关规定，具有基础设施领域资 产管理产品托管经验 1. 基础设施基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，网下投资者为专业机构投资者 2. 基础设施项目原始权益人应参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量 份额发售 的20% ，且持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于5 年 方式 3. 扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额网下发售比例不得低于本次公开发售数量的80% 4. 网下询价结束后，公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购 数据来源：证监会，市场部 根据RCREIT （REITs 研究中心）数据，截至20 19 年，我国共发行类REITs 产品68 支，发行金额累计1402.81 亿元。目前国内大多数REITs 产品为“类REITs”与私募 型REITs，尚未出现金融属性与不动产属性兼顾的公募REITs 产品，此次推进基础 设施REITs 试点迈出了国内公募REITs 的第一步。总的来说，与美国和日本等成熟 海外REITs 市场相比，我国REITs 还处于起步阶段。 REITs （Real Estate Investment Trusts）是实现不动产证券化的重要手段，是一种 托 基金，通过募集投资者资金，交由专门的投资机构进行不动产经营投资管理，并将 投资综合收益按比例分配给投资者。REITs 可投资于有经常性收入的房地产项目， 包括办公楼、商业零售、酒店、公寓、物流及工业厂房等，或投资于具有稳定运营 收入的基础设施类项目，包括高速公路、污水处理、垃圾焚烧、水力/风力/光伏发电 等。截至2020 年5 月，已有39 个国家拥有REITs，也有相当数量的国家考虑设立 REITs。其中，七国集团的所有国家都已设立REITs，而包括中国在内的10 个国家 仍处于准备阶段。 7 / 63 图 1 ：REITs 在全球的发展情况 数据来源 ：Nareit ，市场部 图 2 ：已设立REITs 的国家和地区的发展程度 数据来源 ：EY ，市场部 截至2019 年底，在市值方面，美国在全球REITs 市场的市值占比最大，以123.1 百 万美元达到全球REITs 市值的66.6% 。其次分别是日本、澳大利亚和英国，市值占 比分别达到 12.3%，8.6%和7% 。在数量方面，欧洲拥有255 支REITs，数量最多， 其次是美国拥有224 支REITs，亚洲拥有193 支REITs。