房地产投资开发与经营研究.doc

对房地产开发项目管理的深入解析 ---大学生毕业论文设计 一 调查目的及意义 [1]对房地产开发项目进行调查研究，可以帮助我们更好的认识当前房地产开发的现状及问题，能进一步让我们认识房地产开发项目管理的重要性。而房地产项目管理的意义主要体现在以下四个方面： 房地产开发项目的计划管理 对房地产开发项目进行计划的管理，能使项目的开发建设有计划、有顺序的进行。通过对动态计划管理的使用，能将工程项目全过程及全部开发活动纳入计划轨道，项目将会有序地达到预期总目标。 房地产开发项目的组织管理 [2]房地产开发项目的组织管理即为通过对职责的划分和授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种相关的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 房地产开发项目的协调管理 房地产开发项目的协调管理是为开发项目提供和谐有序的公共环境，确保项目开发建设的顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调，以利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。 (四）房地产开发项目的控制管理 房地产开发项目的控制管理的意义是控制项目的质量、工期和成本，以获得最大的综合效益。其主要通过计划、决策、反馈和调整等方式，运用项目分解以及各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对项目的工程质量、施工工期、资金、成本造价等进行有效的控制，以保证项目以最少的投入，获取最大的效益（经济效益、社会效益和环境效益等）。 总之，通过对有关房地产项目的调查研究，可以分析并发现房地产开发过程中存在的问题，进而提出合理有效的解决策略和意见。 二 调查对象及其概况 （一）东方今典境界 项目概况：项目位于洛河黄金地段，北瞰洛河，东靠高段居住区，南依大学城， 西临瀛洲大桥，独揽2500米洛河水岸风情。占地面积830亩，建筑面积130万 平方米。项目有花园洋房、高层观河大宅、高层中小户型组成，产品线丰富。 产品类型： 花园洋房：东方今典典型的拳头产业，07年第一批洋房均价3200元，被迅速消化完毕，剩余少量大面积高层楼。而08年新推出的洋房均价达到4700元，销售状况也非常好。至2014年，洋房价格已飙升至7800元/平起，目前仅剩十几套。 临河高层：毗邻洛河3栋大面积高层建筑，由于产品设计的缺陷，去化速度很慢，178平米三房，过于奢华，且价格较高。 高层公寓：08年推出的中小型住宅，包括公寓和90到120平米的两房。至2014年，高层公寓已全部售完。 户型配比：高层公寓 花园洋房 价格走势： 三 调查方法 本次调查采取了网络调查问卷、亲临现场调查、网络论坛调查等方法。 四 调查结果及其分析 经调查整理，分析研究，发现东方今典在房型设计方面存在缺陷，在施工过程中存在漏洞，在销售宣传方面存在欺骗等一系列问题。大致可以从四个方面分析这些问题： 1.开发商没有按照项目的初期方案进行规范的运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先表现在市场调研的缺乏，东方今典在拿到项目后，为了尽快实现效益，在缺乏充分的市场调研的情况下，匆忙确定方案，简单地模仿同类楼盘，从而在一定程度上失去了自己的特色，导致吸引力没有预期的那么好。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。 2.现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作及其缺乏。在东方今典境界房地产开发中，前期图纸设计失误，导致施工后发现，偶数层的房子中，主卧室出现了两个窗户，客厅出现两个门。房地产开发公司对专业设计的管理能力不强，加之许多设计人员缺乏成本概念及创造附加价值的能力、绘图错误多、欠缺细部设计考虑。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。房地产开发企业为了尽快拿到图纸，在项目功能和要求尚不明确的情况下，就要求设计方设计相关图纸，如此便不可避免的造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些缺陷。如果在施工过程中才发现并要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，还会影响工程的如期完成；其次，目前设计方设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。 3.质量管理方面所存在的问题 　　质量问题一直以来都是房地产开发项目工程现场管理过程中的主要问题，也是制约房地产开发项目现场管理的影响因素。洛阳东方今典在建筑、施工、监理等环节存在层层转包或挂靠施工管理现象。而位于洛河沿岸的几十栋高层住宅及数栋洋房别墅，存在大量偷