税法（2019）考试辅导第42讲_契税法.docVIP

税法（2019）考试辅导 第十章+房产税法、契税法和土地增值税法 第PAGE \* Arabic 1页 第二节? 契税法 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 一、纳税义务人和征税对象 （一）契税的纳税人（★★★） 契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受产权的单位和个人。 【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表： 转让方 承受方 （1）增值税（销售不动产、转让土地使用权） （2）城建税和教育费附加、地方教育附加 （3）印花税（产权转移书据） （4）土地增值税 （5）企业所得税（或个人所得税） （1）印花税（产权转移书据） （2）契税 （二）契税征税对象的规定（★★） 契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：国有土地使用权的出让、土地使用权转让及房屋的买卖、赠与、交换。 P422-423，教材列示5项。 【相关链接】这里要注意辨析土地使用权出让与土地使用权转让之间的差异。 具体情况 基本含义 特点 国有土地 使用权出让 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为 土地买卖的一级市场 土地使用权 的转让 土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权出售、交换、赠与等再转让的行为（不包括农村集体土地承包经营权的转移） 土地买卖的二级市场 【特别提示1】对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。 【特别提示2】买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。 【特别提示3】某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税： （1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。 （2）以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按入股房产现值缴纳契税。 【注意特例】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。 【特别提示4】注意辨析与房屋赠与有关的规定： （1）房屋的赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为，应由受赠人按规定缴纳契税。房屋的继承要区分法定继承与非法定继承，法定继承不征契税，非法定继承属于契税的征税范围。 （2）以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。 （3）按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 赠与——征税；但婚姻存续期间夫妻之间变名或加名的免征契税。（财税〔2014〕4号） 【例题·多选题】下列各项中，应计算缴纳契税的有（??? ）。 A.个人将自有房产无偿赠与朋友 B.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权 C.企业以自有房产等价交换另一企业的房产 D.个人以自有房产投入本人独资经营的企业 【答案】AB （4）视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与而缴纳契税的特殊规定还有：以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。 【例题·单选题】下列有关契税的表述中，正确的是（??? ）。（2009年原制度） A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税 B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税 C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据 D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免予缴纳契税 【答案】A 二、税率、计税依据和应纳税额的计算 （一）税率 3%-5%的幅度比例税率。 （二）计税依据和应纳税额计算（掌握，能力等级3） 征税对象 纳税人 计税依据 （不含增值税） 税率 计税公式 国有土地 使用权出让 受让方 成交价格 【提示】国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税 3%～5%的幅度税率，各省、自治区、直辖市人民政府按本地区的实际情况在幅度内确定 应纳税额= 计税依据 ×税率 土地使用权 转让 房屋买卖 买方 土地使用权 赠与、 房屋赠与 受赠方 征收机关参照市场价核定 3%～5%的幅度税率，各省、自治区、直辖市人民政府按本地区的实际情况在幅度内确定 应纳税额= 计税依据 ×税率 土地使用权交换、 房屋交换 付出差价方 等价交换免征契税；不等价交换，依交换价格差额征税 【特别提示】“营改增”后，成交价格等契税的计税依据不含增值税。税务机关核定的计税价格或收入也不含增值税。 【难点解释】