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证券研究报告 | 行业策略 2020 年08 月07 日 房地产开发 看好基本面持续超预期带来的超额收益——2020 年中期策略 行业：销售：受益于宽货币+全年宽松为主的“一城一策”的 1.5 大驱动因 增持 （维持） 素，2020 年商品房销售可能持续超预期。竞争格局：行业格局仍分散，2020 年集中度加速提升；房价：预估全国全年房价增速约为0.4%。库存：低位 行业走势 加库存，全年预计库存同增 5-10%。新开工：低库存下房企新开积极，全 年预计增幅0-5%。竣工：交付大年到来，受疫情影响全年竣工预计5-10%。 投资：新开工竣工支撑下，房地产投资增速全年无忧。盈利：净利率周期性 下行，当期净利率有望年内见底，报表2 年后见底。资金：融资成本下降明 显房企盈利有望改善。 政策：“房住不炒”基调不变，上半年一城一策宽松为主，销售韧性十足， 不少城市房价上涨，使得6-7 月热点城市纷纷收紧调控，但我们对板块估值 修复保持乐观，因为未来的政策演化和板块估值修复路径有两种可能： 1.以稳为目标，地方政府能够在库存累积加速时及时出台足够宽松的一城一 策。由于板块对零散的一城一策反应钝化，而一城一策和宽货币却实在地改 善了行业基本面，使得行业销售持续超预期，因而估值修复最终被房企销售 作者 数据驱动，参考2020 年7 月第一周的地产股表现； 分析师 黄诗涛 2.继续严格管控，关键政策一日游，随着去化率下降、房价横盘，销售韧性 执业证书编号：S0680518030009 将褪去，直到很多城市出现库存重新累积、土地流拍的情况，限购限售才被 邮箱：huangshitao@ 允许有所放松。那时放松的一城一策将更密集、更有力，从而以“宽货币、 研究助理 杨倩雯 宽政策”的两大驱动因子大幅催化板块估值修复。 邮箱：yangqianwen@ 总之，当前地产板块低估值隐含了极为悲观的线性外推的政策和销售预期。 相关研究 我们分析开发投资分项数据和土地市场的变化后判断，未来政策或销售二选 1、《房地产开发：百强房企销售韧性十足，东莞升级限 一可能继续超预期，估值修复终将到来。我们坚定看好下半年地产板块超额 购限售调控》2020-08-03 收益。 投资建议： 1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房 2、《房地产开发：深圳收紧限购限贷政策，52 城成交 企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型 同增11.4%》2020-07-18 房企，如中南建设、金科股份、阳光城；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到 3、《房地产开发：6 月统计局数据点评: 销售延续回暖 市场认同从而估值提升的商业地产：华润臵地、新城控股、龙湖集团、大悦 态势，开发投资由负转正》2020-07-18 城；4.兼具业绩改善和高分红特征的标的：华发股份、华夏幸福；5.推荐关 注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。 风险提示：疫情对收入和购房意愿的影响超预期；房企毛利率下降超预期； 集中度提升速度低于预期；房企结算速度低于预期。 重点标的 股票 股票 投资 EPS （元） P E 代码 名称 评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 600048 保利地产