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(可行性报告)某居住区
可行性研究
地区公建 0.4275 22092 0 0
合计 47763 122092 5320 30000
项目规划范围以北是石佛营住宅小区,西侧是东八里庄住宅小区,南侧也已建成居住区,
东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西,本项目周围已形成规模居住区,将厂区改造
为住宅区符合规划要求。
3 .项目拟建规模
按照初步规划方案,某厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成,其中新
建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建(详见表 3)。建设用地面积
456300 平方米,总建筑面积 912600 平方米,总容积率为 2.00 。
表 3 项目拟建规模和建筑面积分配
2
类型 建筑面积(m ) 建筑面积所占比例(%)
保留建筑 152092
新 高层住宅 437908 57.6
建 多层住宅 137600 18.1
建 地区商服 85000 11.2
筑 配套公建 100000 13.1
小计 760508 100.0
合计 912600
4 .项目服务对象
居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居
民提供服务,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中,部分新建住宅为某
集团其它开发项目提供拆迁安置房,部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别
为 30%和 70% 。
5 .市政工程和基础设施
据测算,某厂居住区建成后,对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下:
(1)供热
小区内将自建锅炉房,负责整个小区的供热。
(2)供电
根据《某市某厂住宅区供电可行性咨询报告》,某厂住宅区的能源供应方式采用
锅炉房(或热力网)供热,煤气或天然气炊事,集中与分散空调相结合方案,新
建住宅和新建公建用电定额分别按 25 瓦/平方米和 50 瓦/平方米计算,则该小区
用电总计约 20000 千瓦。同时使用系数为 0.8 ,则最大负荷约16000 千瓦,需安
装 24000 千伏安变压器。
根据测算,新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400 万元和480
万元,需交纳的供电贴费为 2880 万元,以上三项共计 3760 万元。另外,居住区
还应承担地方电力建设基金 4000 万元,此项费用可分期交纳。
(3)煤气
据某市市煤气公司测算,按小区内住宅 7736 户、其它建筑 15.86 万平方米计,
日用煤气量为2.1 万立方米,高峰用气量为 3500 立方米。
(4)电讯
据某市市电信管理局测算,按居住人口 2 万多、住户 7736 户计,某厂居住区至
少需电话9000 部(包括公建),初期至少需安装程控交换机 1 万门。
二、市场研究
(一)某市市当前房地产市场概况(略)
(二)某市市普通住宅市场分析
(三)市场供需关系分析(略)
经过对某市市的投资环境和市场供求关系分析,我们提出如下建议:
本项目所处位置紧邻某市市房地产投资的热点地区之一——东四环路,建议市场定位如下:
(1)功能分配。小区内以普通住宅为主,配以适当的写字楼、商业及公建用
房。普通住宅占 70% ,其中多层与高层并重,为提高项目的建筑面积,适当
增加高层的比例。
(2)销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和某集团内部
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