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关于选聘物业服务企业的一般程序
一 、 达到选聘物业企业的合法性
前期物业合同到期 。该前期物业服务合同是在前期开发商售
卖房屋前 , 经过招投标进行物业企业的选聘确定的 , 该 《合同 》
是在没有业主参与的情况下 ,实现的前期物业管理合同 。根据业
主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时 ,前期
物业服务合同终止 。
二 、选聘物业企业的要素
物业管理法律 、法规规定 ,选聘物业管理企业的权利在物业区
域内的行使者为业主委员会 ,同时规定有权更换物业管理企业的主
体也为业主委员会 ,因此业主要求更换物业管理企业的 ,均必须通
过业主管理委员会并实施一定的程序后实行 。
1、法定更换物业管理企业的条件所需程序 。
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时 ,即物业管理
企业丧失一定的经营资格和经营资质时 ,其与业主委员会或者业主
所签订的 《物业管理委托合同 》自动解除 ,业主委员会可以按照选聘
物业管理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的方式选聘新
的物业管理企业 。
2 、约定更换物业管理企业的条件所需程序 。
当 《物业管理服务合同 》所约定的事由出现造成需要更换物业管
理企业 ,可以由业主委员会根据 《物业管理服务合同 》的约定直接进
行 ,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的诉求 ,进行具
体按法律法规运作之后 ,解除与物业管理企业的合同 。业主委员会
学习参考
. .. . ..
可以按照选聘物业管理企业的条件和程序 ,重新通过招标或邀标的
方式选聘新的物业管理企业 。
3 、业主委员会通过招标或邀标方式更换物业管理企业之前 ,应
当就以下哪些事项形成决议 。
根据不同情况 ,业主大会应当在招标前决定以下事项 :
(1 )由业主授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标或邀
请投标方式 ;
(2 )确定采取公开招标或邀请招标方式的其中一种 ;
(3 )业主授权业主委员会直接确定中标人或由评审委员会推荐
中标候选人名单后 ,由业主大会通过投票方式最终确定中标人 (企
业 );
(4 )物业服务价格幅度或水平 。
4 、业主委员会招标前 ,是否需要备案 。
业主委员会招标前 ,应当到项目所在区 、县国土资源和房屋管
理局备案 。备案时 ,应提交以下资料 :
(1)业主大会决议 ;
(2 )招标公告或者投标邀请书 ;
(3 )招标文件 ;
(4 )法律 、法规规定
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