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个体经营者 在这里开了15年店的刘老板，他理想中的社区是什么样的呢？ “肯定不能离这边太远，否则跑起来很不方便，会影响做生意。其次房子一定要好，哪怕比别的家贵点也没关系，做了这么多年生意总是希望让家人过的更好一点。孩子也马上要结婚了，年轻人顾不上看孩子，最后还是要我们带孩子，所以还得离学校近点。” 关注要素：价格、环境、区域、配套、项目形象 A 人群 【客群特征】 感知力强，教育好的中产阶级 小张是一家私企的白领，马上要步入婚姻殿堂的他理想中的婚房是这样的 “首先价格不能太高，环境要好，社区生活配套要齐全，交通条件要好，最主要的是回到家能让人很放松，是一种很轻松的生活状态。社区里面有一些很时尚的元素，能让人产生共鸣。还要有幼儿园或者小学，因为结婚后孩子上学的话去太远会很不方便。” 关注要素：价格、交通、环境、配套、新型生活方式、项目品质、教育 B 人群 【客群特征】 企业、周边的地缘客户 在外工作了10年的小陈，工作和生活都在这边，他理想中的社区是什么样的呢？ “首先要离以前住的地方近，环境是绿色的，这样能让人心情放松，也能减少污染。其次价格不能太高，房子再好，买不起也是白搭。项目形象要好，这也在朋友面说起来有面子，最好区域发展前景也好。” 关注要素：价格、环境、区域、配套、项目形象 C 人群 【客群特征】 他们或许是二三十岁的城市白领； 或许是40岁的教师； 或许是50岁的机关干部、商铺老板 他们或许是首次置业，或许是N次置业， 或许是想改善环境，或许是想安家太原。 外来务工人员、企业职工 感知力强，教育好的中产阶级 B C 艰苦奋斗的个体经营者 A 【客群特征】 【他们的关注因素】 A客群，项目的中高端人群，他们关注的因素包括 价格、交通、配套、环境、教育、项目品质 B客群，受高端客群影响人群，他们关注的因素包括 价格、交通、配套、环境、项目品质、新型生活方式 C客群，受高端客群影响人群，他们关注的因素是 价格、环境、区域、配套、项目形象 【客群特征】 无论他们是当地权贵、财富，意见领袖阶层，艰苦努力的个体经营者，感知力强，教育好的中产阶级还是企业、村落的地缘客户，无论他们第一次置业或N次置业······ 什么样的客群才是我们的产品所要的？ 【客群特征】 城市上升力量， 70末，80后，90后 （结婚潮） 他们是这样一群人： 他们是这个城市成长的上升力量 他们努力奋斗和拼搏， 他们是首次置业者或者是改善型客户 他们事业已经有好的起步 对价格敏感 关注孩子的成长和教育 他们重规周边环境和交通通行时间 他们相信自己能够创造更好的生活 客户关键词：成熟、知性、爱生活、爱家庭、爱奋斗，对价格有点敏感 【客群定位】 他们是这样一群人： 他们多是三口之家，部分为三代同堂 他们有浓厚的地域情结 他们是这个城市的中坚力量 他们上有老下有小，改善居住条件、他们事业稳定，收入丰厚，享受家庭生活的愿望迫切 关注生活舒适度和生活品味 希望小孩能在一个公共、互动、和睦的邻里交往空间成长 会考虑家庭老人日常交往的空间环境需要。 客户关键词：关爱孩子，关爱老人，事业稳定、注重生活舒适度和品味 城市中坚力量，改善型需求 他们需要更舒适的居所满足他们对生活的渴望，他们是改善型产品的主力客户。 【客群定位】 核心客户 年龄段 置业特征 中高层管理，个体工商经营者、医院医生、师范学校教师 30-50岁 希望改善现有居住条件，拥有更宽敞的生活空间和完善的生活配套设施； 对片区有深厚情感，朋友及亲人都生活在该片区内，习惯区域的环境氛； 为子女成家置业； 重要客户 来源地 置业特征 周边企业基层、 “新太原人” 25-45岁 渴望融入太原生活； 注重生活氛围 游离客户 来源地 置业特征 太原中心区外溢和投资客 20-45岁 价格敏感度高 注重生活配套 注重项目所在地的交通条件 核心客户 重要客户 游离客户 「本案客户构成」 【客群来源】 THANKS！ * * 1 2 3 4 5 6 经济环境 政策环境 土地市场分析 楼市分析 区域分析 客源分析 【楼市分析】——太原楼市 15年上半年，供应248.68万㎡，成交130.74万㎡，供求比1.90； 从供应来看，一季度供应持续缩减。二季度开始急剧增加，六月份高达67.29万㎡； 从成交来看，2月份最低为2.9万㎡，6月份最高为46.54万㎡，其他月份相对较为平稳。 商品房一季度供应持续缩减，二季度供应急剧增加，上半年成交稳中有升；整体供大于求。 数据来源：中国搜房数据研究中心 【楼市分析】——太原楼市 从成交量看，商品住宅上半年成交总量为129.03万㎡；其中一季度成交较为低迷，2月份创2.9