南京南汽中央广场项目整体产品深化报告.pptx

;在明确项目整体规划定位与产品组合及体量构成之后，将对项目展开深入细化与产品力设定。鉴于项目尚未进行任何产品设计，故无法针对设计文本进行修正性论述。现仅就项目可能的建筑形态与设计要求，就投资收益与工程分期等方面展开论述，以期为未来设计单位构思与酝酿提供素材与灵感，并为开发商产品决策及融资运作提供参考。其中不周之处望请斧正。;一、项目规划定位提点;1.1项目整体规划定位 城市中心商务区 集多种商业形态与功能为一体的街区型时尚商业中心;1.5项目酒店式公寓部分规划定位 NBD商贸体系中的投资性酒店式服务公寓。;二、项目整体规划布局与经济指标建议;2.1项目整体经济指标建议;2.2项目整体规划布局建议 ;项目整体建筑立面风格，应以“时尚”为主题，并不失“历史古都”之稳重。整体立面风格简约时尚，采用点线面与色块阴影的组合，结合不同性质物业高度差的不同，形成高低错落，明暗与色泽各异的超大体量建筑群落。 并于建筑物高区向阳面，设置项目开发商LOGO与项目LOGO，并根据各物业属性不同，进行变色与变形。在彰显项目自身属性的同时，升华开发商企业形象。 建筑物低区墙体与关键部位，可采用铭刻、镶嵌等方式，打造小型中国传统建筑符号，凸现项目“玄武湖”区域的历史人文积淀，展现项目“中西合璧”的海派建筑魅力。 项目整体建筑外立面用材选择，应秉承“科技节能”的原则，尽量采用新型保温节能建材，在降低未来使用费用与养护成本的同时，呼应市场环保要求，亦为未来市场营销提供坐点。;三、项目各部分产品力设定;3.1项目商业部分;A区为主力商业区 主题定位——进行以精品总汇为外延，实现百货型业的升级与升华。将著名品牌专卖或旗舰店引入项目，根据其产品类型统一规划分区。改原有百货业态嘈杂环境与低格调现状，打造有序、优雅、高档、高人文氛围消费环境。成为南京市新新商业典范。 消费对象——公务员，高级白领及追求生活品质的消费人士． 经营范围——主要业种包括：大型卖场、化妆品、 精品钟表眼镜、高档金银珠宝、高档箱包、精品 服饰等（详细见3.1.3) 建议设置——多厅影城对楼层的高度是有一定要 求的，一般准五星标准的影院放映在6个以上并 且要求层高达到7米以上（根据放映厅的大小标准不同）。;B区为男女POP流行街 主题定位——A区明确整体商业档次，完成整体消费人群导入工作后。B区商业部分营业主题定为带有流行趋势的时尚类专卖店。利用其商品价格大众化，个性化色彩较浓，容易吸引年轻、时尚人士眼球等特性，加速形成商业氛围。并对该区域价值、租金、销售价格形成强大支撑。该区域消费档次以中档及以下为宜，与A区精品总汇拉开客群层面，实现共荣。经营形式上以内铺的步行街为主，形成以专卖店为主的经营业态，从而达成以销售为主要去化手段之目的。 消费对象——以时尚性消费需求的顾客作为目标顾客群如学生等． 经营范围——经营品类以流行服饰、新型玩具类为主 建议设置——合适面积的内庭，作为顾客休闲、观赏，并给广场 紧密购物空间带来疏散感观空间。;;E区为社区配套 主题定位——该区域以满足社区业主生活、休闲、娱乐为主题的配套性功能型商业部分。 消费层次——以本项目内及周边社区居民为主。 经营范围——主要业种包括：美容美发、便利店、西式点心等（详细见3.1.3);娱乐、游玩等;商业铺面面积建议 根据整个商业广场定位划分商铺的面积。建议以按一二四三原则规划，即小面积（20平方米以上）占整个广场面积的10%，适度面积（20-150平方米）占20%，大面积（150-1000平方米）占40%，超大面积（1000平方米以上）30%。 商业部分布局建议如下： ——在A区物业负一楼设置大卖场，通过其商业磁石效应，有效汇聚人流，将人流导入项目其他的商业部分； ——应预先设制主力商业群的仓储区域； ——在芦席营路右侧组织沿街商铺群，其作用旨在，一楼提供配套生活商业设施，二楼以上作为社区会所，满足周边居民日常生活消费需求； ——对于临近商业兴奋点或景观节点的商业部分，可以不必遵循常规业种设置，定点招商一些情趣小店及休闲餐饮。休闲餐饮可以与景观相结合形成半露天甜品屋、饮料店、露天咖啡屋等，令消费人群小憩，提升休闲商业格调。; ;C区：娱乐新天地：建筑面积约为19000M2，所占比例19%。 主要业种包括主题音乐餐厅、酒吧类、大型夜总汇等。 一层：建筑面积约为7500M2/二层：建筑面积约为7500M2/三层：建筑面积约为4000M2 D区：商务配套：建筑面积约为10000M2，所占比例约为10%。 该部分一层以小面积铺面为主，原则上大体量商业应设置于二层区域。并于一层分别预留商业及办公入口。该部分将集中设置：街头咖啡吧、pizza外卖专送、泡沫红茶坊、小食店、鲜果吧等餐饮设施。同时，辅以健身会馆、武道馆、洗浴中心及SPA等。 E区：社