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房地产融资渠道分析 （字新学、电话 摘要 房地产业是资金密集型产业，高投入、高风险、高产出， 房地产公司能否尽快建立健全多策略的房地产融资体系来 获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。我国房地产 融资过分依赖银行信贷，股权、债券、基金等融资方式的发 展相对缓慢。在现阶段国家实行从紧的货币政策的形势下， 房地产业要从银行之外想办法融资，尽快拓宽房地产融资渠 道，创新金融产品，建立多层次的资本市场体系，提高直接 融资的比重，逐步建立起完备的房地产金融市场。 关键词：房地产；融资；房地产融资；金融创新 一.我国房地产企业融资现状 房地产业是资金密集型行业，对资金的需求极大，拓宽 房地产融资渠道尤其重要。目前我国房地产开发企业普遍面 临着资金不足、过度依赖土地资源等管理挑战，我国房地产 开发商 70%的资金都来自于银行贷款，融资渠道单一。主要 是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，信托、上 市、债券、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系 尚未形成，没有构成多元化的资金支持体系和风险分担体 系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。 2010年10 月以来，国家为了限制房地产市场发展过热， 防止房地产信贷增长过快催生房地产泡沫，央行4 次加息， 9 次上调存款准备金率，制定各项房地产金融新政策，表明 我国由实施已有 10 年之久的稳健的货币政策调整为从紧的 货币政策，银行贷款规模大为减少，房地产领域的贷款，更 被作为重点看管。一系列的调控政策，使房地产企业从银行 等金融机构贷款的难度加大。 一直以来房地产开发资金主要来源的银行信贷持续紧 缩，在目前从银行贷款难的形势下通过何种渠道筹到房地产 开发所需要的资金，成了房地产开发商高度关注的问题。融 资难已成企业心头之患，银行、信托、基金、上市、典当…… 似乎有很多融资渠道摆在开发商面前，但每一条都不是很平 1 坦。 IPO 上市困难，增发、公开增发、配股、可转债、公司 债等再融资同样受限制。素有房企“老大”之称的万科，公 司债及增发方案提交后迟迟没有下文；雅居乐、碧桂园的公 司债没有任何进展。银行贷款紧缩、股市圈钱变难，房地产 企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融，但必须付 出年率20%甚至30%到40%的代价，并且，还得有前景乐观的 项目能让“债主”看中。 面对政府宏观调控重拳频频出击，目前拓宽房地产融资 渠道已成为当务之急。 二.我国房地产企业融资渠道的分析 （一）银行贷款融资策略 银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指 房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银 行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。是房地产企 业资金的主要来源。2008年，随着各项房地产金融新政的落 地，中央将实行金融从紧、货币总量压缩控制，银行贷款规 模相比大为减少……房地产领域的贷款，更被作为重点看 管。一系列调控政策，使企业从银行等金融机构贷款的难度 加大。房地产企业不得不从其它渠道想办法融资。在未来的 市场环境下，各家银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润 空间会越来越小，银行也存在信贷营销的压力。对房地产公 司本身来说，如果在资信体系的建设和企业信誉度方面多加 注意的话，银行贷款仍可成为融资的主要来源。 （二）债券融资策略 债券融资有利于降低房地产企业的融资成本，因为债务 的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这 从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的 压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散 银行和政府的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不 象银行贷款那样，有规定的用途。 （三）上市融资策略 房地产股市融资方面，今年初是喜忧参半：首先是上实发 2 展（600748）42亿元定向增发方案未能获得证监会并购重