交通运输城市轨道交通对沿线区域经济发展影响的调查研究.pdf

（交通运输）城市轨道交通 对沿线区域经济发展影响 的调查研究 （交通运输）城市轨道交通 对沿线区域经济发展影响 的调查研究 城市轨道交通对沿线区域经济发展影响的调查研究及启示 叶霞飞张小松 1 城市轨道交通对沿线房地产价格的影响分析 城市轨道交通设施的建设能够提高沿线区域的可达性和缩短沿线居民的出 行时间，从而促进沿线区域住宅开发的增加和商业企业用地的增加。而住宅开发 的增加和商业企业用地的增加最终导致了沿线区域土地（或房地产）价格的上升。 本章以日本典型城市轨道交通线和上海轨道交通线为对象，分析城市轨道交 通对沿线地价（或房地产价格）的影响。 1.1 日本埼玉新交通线对沿线地价的影响分析 本案例将通过比较地价上升率的方法来分析城市轨道交通对沿线地价的影 响。在此，凭借经验取以沿线各车站为中心、半径为 2km 的范围作为城市轨道交 通的影响区域，且将分析对象区域分为俩类，即以对象车站为中心的半径 2km 圈 范围（以下简称为2km 圈范围）和对象车站所在的行政区域中除去以车站为中心 的 2km 圈之外的沿线附近其它区域范围（以下简称为附近区域范围），如图 1 所 示。 通过调查分析和计算，得到了日本埼玉新交通线沿线 2km 圈内、圈外区域地 价上升指数的变化情况，如图 2 所示。由图 2 可见，沿线 2km 圈范围内的地价上 升速度明显高于 2km 圈外附近区域的地价上升速度，从而能够说明轨道交通开发 对沿线壹定范围内的土地升值是有重要影响的。另外，日本埼玉新交通线是 1983 年 12 月才开始营业的，而图中的地价上升现象在该线开通营业前已经出现，这 说明城市轨道交通开发对沿线土地升值的影响是超前发生的。 图 12km 圈和附近区域图2 城市轨道交通沿线 2km 圈内 外区域地价上升指数比较图 1.2 日本札幌都市圈城市轨道交通对沿线地价的影响分析 图3 表示了札幌市 1990 年针对地价和离开轨道交通车站距离的关系的调查 结果。由此可见，轨道交通沿线地价和离开车站距离的成反比例关系。 图3 地价和离开车站距离的关系 1.3 东京东急多摩田园都市轨道交通线对沿线地价的影响分析 图4 给出了东急多摩田园都市线沿线区域开发面积、人口、客流量及地价之 间相互关系的调查结果，从图中能够见出，城市轨道交通客流量和沿线区域开发 面积、居住人口和地价之间的关系是成正比的，而且沿线土地销售价格在 1960～ 1987 年间的上涨幅度很大。由此可见，轨道交通发展和沿线土地开发是壹种互动 关系。 图4 东急多摩田园都市线沿线开发面积、人口、客流量及地价的变化 1.4 美国轨道交通车站对写字楼租金的影响分析 美国加州大学城市和区域规划学教授 Cervero ，研究了轨道交通对联合开发 写字楼的积极影响。他研究了从 1978 到 1989 年间，俩个美国新壹代地铁系统（华 盛顿的Metrorai 和亚特兰大的 MARTA ）的5 个地铁车站联合开发写字楼的数据， 分析了轨道交通影响地价和房地产市场条件的因素，得出结论：联合开发写字楼 的租金和轨道交通系统的客流量成正比，且且该写字楼相对于不受轨道交通影响 的写字楼来说，每平方英尺建筑面积年租金增加 3 美元。 1.5 上海轨道交通线对沿线房价的影响分析 1)上海轨道交通 1 号线对沿线房价的影响分析 上海轨道交通 1 号线在 1995 年 5 月通车前后，给沿线房地产价格带来了明 显变化。从 1994 年起，上海轨道交通沿线房地产就已经形成了有力的竞争优势， 房地产价格开始超过其他地区的同类价格。以梅陇附近的长桥地区为例，1991 年 长桥地区的每平方米房价比梅陇地区高出 1100～1200 元，但由于长桥地区远离 轨道交通线路，从 1994 年开始，长桥地区的房价出现了低于靠近轨道交通 1 号 线的梅陇地区房价的现象，而且梅陇地区房价的平均涨幅也远远超过上海市区房 价的平均涨幅。 更进壹步，通过调查分析 1991 年至 2000 年间轨道交通 1 号线莘庄站至漕宝 路站线路沿线的房价资料能够发现，轨道交通 1 号线对城市边缘沿线车站 2km 圈 内的房价产生了巨大的影响，其中莘庄站是影响最大的区域之壹。图5 给出了 1991～2000 年间，莘庄站 2km 圈内、