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“xx 购物中心”产品策划报告
2007年 6月20 日
目 录
一、 概要1
二、 基础分析1
(一)城市规划中有利因素——五一商圈定位分析 1
(二)居民收入中有利因素——消费潜量分析2
(三)业态竞争中不利因素——业态格局分析 3
(四)消费热点中不利因素——消费偏好分析4
(五)小结—— 冒险业务的界定5
三、 项目定位5
(一)消费者定位5
(二)产品定位及设计 6
1. 产品设计的总体思路6
2. xx 购物中心产品的构成要素分析7
3. 满足客户现实需求的产品设计9
1) 建筑要素9
2) 功能组合要素10
3) 租户组合要素 10
4. 满足客户潜在需求层面的产品设计10
1) 客户服务10
2) 租户服务 10
5. 满足个性化、艺术化需求的产品设计 11
1) 主题文化营造 11
2) 品牌塑造12
功能属性13
感情属性13
价值观13
青和城产品策划报告
一、 概要
“xx 是什么?”关系着购物中心的盈利能力和可持续发展。本文通过环境分析,遵循商业地产发展规律,提出 xx 三层次的产品构
建模型。在此基础上分析了对购物中心的建筑设计、服务体系的设计及 xx 的主题文化及品牌内涵。通过这些产品要素构建起 xx 购物
中心的产品轮廓,为后续的租赁计划及推广方案提供基础。
二、 基础分析
(一) 城市规划中有利因素——五一商圈定位分析
购物中心是经济发展和城镇建设的产物。城市定位、发展规划、区位特征等都直接决定购物中心外围环境的成熟度。
…… (三)突出发展现代服务业,加快打造商贸大市、文化名城、旅游休闲之都。…一要大力发展现代新型服务业态。…二要大力发展文化产业。
坚持历史文化名城保护与文化产业发展相结合,加速实现具有鲜明地域特色的长沙文化资源向优势文化产品的转化。提升歌厅和民间文化娱乐品质与服
务水平,培育壮大新闻出版、影视传媒、卡通动漫、文博会展等八大优势文化产业…三要大力发展旅游休闲产业。全面启动 “中国最佳旅游城市”创建工
作,加快旅游交通、旅游产品和管理服务三大体系建设,逐步实现长沙由国内旅游向国际旅游目的地转变。全面提升和打造文化旅游、红色旅游和生态
休闲旅游品牌,加大旅游市场开拓和营销力度,精心办好 2007 长沙国际娱乐旅游节和首届中国演出娱乐博览会暨歌厅文化节,努力将长沙建设成为全国
知名的文化旅游休闲之都。
——谭仲池市长《政府工作报告——2007 年 1 月 16 日在长沙市第十二届人民代表大会第五次会议上的报告》
资料显示,位于长沙五一商圈的 xx 购物中心,其外围环境具有一定的成熟度。特征如下:(1)长沙正处于城市现代化建设阶段,
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青和城产品策划报告
而五一商圈是唯一的市级商业中心,政府推动作用较为显性;(2 )五一商圈聚集了王府井商业广场、黄兴路商业步行街等数十家百货
公司、购物广场和商业街,已产生集聚效应 (“58.99%的长沙消费者最喜欢购物的地点均在五一商圈,其中最喜欢去“黄兴南路 ”的占 30.40%,最喜
欢去 “五一广场”的占 28.59% 。”——华坤女性生活调查中心);(3 )“发展现代新型服务业态” 的城市需求为购物中心发展提供了契机,也提出
了创新要求。
(二) 居民收入中有利因素——消费潜量分析
……抽样调查资料显示,2006 年城市居民人均可支配收入 13924 元,增
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