长沙某购物中心产品策划报告.pdf

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“xx 购物中心”产品策划报告 2007年 6月20 日 目 录 一、 概要1 二、 基础分析1 (一)城市规划中有利因素——五一商圈定位分析 1 (二)居民收入中有利因素——消费潜量分析2 (三)业态竞争中不利因素——业态格局分析 3 (四)消费热点中不利因素——消费偏好分析4 (五)小结—— 冒险业务的界定5 三、 项目定位5 (一)消费者定位5 (二)产品定位及设计 6 1. 产品设计的总体思路6 2. xx 购物中心产品的构成要素分析7 3. 满足客户现实需求的产品设计9 1) 建筑要素9 2) 功能组合要素10 3) 租户组合要素 10 4. 满足客户潜在需求层面的产品设计10 1) 客户服务10 2) 租户服务 10 5. 满足个性化、艺术化需求的产品设计 11 1) 主题文化营造 11 2) 品牌塑造12  功能属性13  感情属性13  价值观13 青和城产品策划报告 一、 概要 “xx 是什么?”关系着购物中心的盈利能力和可持续发展。本文通过环境分析,遵循商业地产发展规律,提出 xx 三层次的产品构 建模型。在此基础上分析了对购物中心的建筑设计、服务体系的设计及 xx 的主题文化及品牌内涵。通过这些产品要素构建起 xx 购物 中心的产品轮廓,为后续的租赁计划及推广方案提供基础。 二、 基础分析 (一) 城市规划中有利因素——五一商圈定位分析 购物中心是经济发展和城镇建设的产物。城市定位、发展规划、区位特征等都直接决定购物中心外围环境的成熟度。 …… (三)突出发展现代服务业,加快打造商贸大市、文化名城、旅游休闲之都。…一要大力发展现代新型服务业态。…二要大力发展文化产业。 坚持历史文化名城保护与文化产业发展相结合,加速实现具有鲜明地域特色的长沙文化资源向优势文化产品的转化。提升歌厅和民间文化娱乐品质与服 务水平,培育壮大新闻出版、影视传媒、卡通动漫、文博会展等八大优势文化产业…三要大力发展旅游休闲产业。全面启动 “中国最佳旅游城市”创建工 作,加快旅游交通、旅游产品和管理服务三大体系建设,逐步实现长沙由国内旅游向国际旅游目的地转变。全面提升和打造文化旅游、红色旅游和生态 休闲旅游品牌,加大旅游市场开拓和营销力度,精心办好 2007 长沙国际娱乐旅游节和首届中国演出娱乐博览会暨歌厅文化节,努力将长沙建设成为全国 知名的文化旅游休闲之都。 ——谭仲池市长《政府工作报告——2007 年 1 月 16 日在长沙市第十二届人民代表大会第五次会议上的报告》 资料显示,位于长沙五一商圈的 xx 购物中心,其外围环境具有一定的成熟度。特征如下:(1)长沙正处于城市现代化建设阶段, - 1 - 青和城产品策划报告 而五一商圈是唯一的市级商业中心,政府推动作用较为显性;(2 )五一商圈聚集了王府井商业广场、黄兴路商业步行街等数十家百货 公司、购物广场和商业街,已产生集聚效应 (“58.99%的长沙消费者最喜欢购物的地点均在五一商圈,其中最喜欢去“黄兴南路 ”的占 30.40%,最喜 欢去 “五一广场”的占 28.59% 。”——华坤女性生活调查中心);(3 )“发展现代新型服务业态” 的城市需求为购物中心发展提供了契机,也提出 了创新要求。 (二) 居民收入中有利因素——消费潜量分析 ……抽样调查资料显示,2006 年城市居民人均可支配收入 13924 元,增

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