与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？.docx

【案情】 张某和李某系夫妻关系，由于双方感情不和，于 2007 年开始分居。两人在婚后购买三室一 厅的房屋一套，房屋产权证书上显示所有权人为张某，共有人为李某。 2008 年 5 月份，张 某和王某签订房屋买卖协议，约定张某将该房屋以 53 万的价格出卖给王某。协议签订后， 王某于 6 月 8 日交付房款， 后张某一直未将该房屋交付， 王某便诉至法院， 要求王某交付该 房屋。 在诉讼中李某向法院申请作为第三人参加诉讼， 并称张某出卖房屋未经其允许， 请求 法院确认该房屋买卖协议无效。 【分歧】 与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？ 第一种观点认为， 该房屋买卖协议有效。 张某和王某签订房屋买卖协议为双方真实意思表示， 王某在购买时有理由相信系张某和李某的共同意思表示， 王某为善意第三人， 且王某交付房 款，故李某不得以不知情为由对抗王某的善意取得，该房屋买卖协议有效。 第二种观点认为， 该房屋买卖协议无效。 张某独自出卖房屋并非为日常生活需要， 且善意取 得的标的物不适用不动产。 【管析】 笔者同意第二种观点，该房屋买卖协议无效。 1、我国《婚姻法解释（一） 》第十七条规定： “夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处 理权 "的规定，应当理解为： （一） 夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。 因日常生活需要而处理夫妻共同 财产的，任何一方均有权决定。 （二） 夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定， 夫妻双方应当平等协 商，取得一致意见。 他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的， 另一方不得以不同意或 不知道为由对抗善意第三人。 ”张某独自出卖房屋并非为日常生活需要，而是为了占有夫妻 共同财产， 王某有义务查明李某对于买房的真实态度， 故不能认定其有理由相信张某出卖房 屋的行为系夫妻共同意思表示。 2、善意取得的标的物不适用不动产，只适用动产。善意取得制度以牺牲原所有人的利益为 代价保护善意第三人的利益， 其构成要件也较严格， 标的物须为动产， 不动产不能成为善意 取得的标的。 动产物权的存在以占有为公示方法， 以其占有的变动为变更的公示方法， 而不 动产物权的存在以登记和登记的变更为公示方法。 所以， 对于不动产来说， 由于物权变动的 特殊性， 只要第三人足够的注意， 就不难发现不动产物权的真正产权归属， 一般不会发生误 信。本案中王某不构成善意第三人，应当支持房屋共有人李某的诉讼请求。 作者：九江县人民法院 陶子润 也谈《与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？ 张某和李某系夫妻关系，由于双方感情不和，于 2007 年开始分居。两人在婚后 购买三室一厅的房屋一套， 房屋产权证书上显示所有权人为张某， 共有人为李某。 2008年 5月份，张某和王某签订房屋买卖协议，约定张某将该房屋以 53 万的价 格出卖给王某。 协议签订后， 王某于 6月 8日交付房款， 后张某一直未将该房屋 交付，王某便诉至法院， 要求王某交付该房屋。 在诉讼中李某向法院申请作为第 三人参加诉讼， 并称张某出卖房屋未经其允许， 请求法院确认该房屋买卖协议无 效。 【分歧】 与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？ 第一种观点认为， 该房屋买卖协议有效。 张某和王某签订房屋买卖协议为双方真 实意思表示， 王某在购买时有理由相信系张某和李某的共同意思表示， 王某为善 意第三人， 且王某交付房款， 故李某不得以不知情为由对抗王某的善意取得， 该 房屋买卖协议有效。 第二种观点认为，该房屋买卖协议无效。 张某独自出卖房屋并非为日常生活需要， 且善意取得的标的物不适用不动产。 【管析】 原文笔者同意第二种观点。其理由是： “ 、1 我国《婚姻法解释（一） 》第十七条 规定： “夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权 "的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。 因日常生活需要而处理夫 妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻 共同财产做重要处理决定， 夫妻双方应当平等协商， 取得一致意见。 他人有理由 相信其为夫妻双方共同意思表示的， 另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意 第三人。”张某独自出卖房屋并非为日常生活需要， 而是为了占有夫妻共同财产， 王某有义务查明李某对于买房的真实态度， 故不能认定其有理由相信张某出卖房 屋的行为系夫妻共同意思表示。 2、善意取得的标的物不适用不动产， 只适用动 产。善意取得制度以牺牲原所有人的利益为代价保护善意第三人的利益， 其构成 要件也较严格， 标的物须为动产， 不动产不能成为善意取得的标的。 动产物权的 存在以占有为公示方法， 以其占有的变动为变更的公示方法， 而不动产物权的存 在以登记和登记的变更为公示方法。 所以，对于不动产来说， 由于物权