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中国人口结构对住房价格影响的实证研究 摘 要 自住房改革以来，我国房地产行业发展迅猛，并有效带动了上下游相关产业 的联动发展，逐步成为了促进国民经济发展不可或缺的中坚力量。房地产行业的 快速发展，也直接导致了住房价格增长过快，且其上涨势头经过多轮针对性调控 政策的引导仍未得到实质性的改变。1999-2017 年间我国商品住房平均价格从 1857 元/平方米上涨到7614 元/平方米，年均涨幅达到16.32%，过高的房价给普 通居民的生活带来了沉重的压力。与此同时，中央经济工作会议于2016 年年底 首次提出“房住不炒”这一概念，强调房子是用来住的，因此人口作为商品房居 住功能的最终载体，其结构特点随着经济的发展和社会关系的转变发生了巨大的 变化，进而在相当程度上引发了住房价格的急剧变化。 我国的房地产行业具有体量大、带动性强以及社会影响广泛的特点，因此一 直以来都是学者们的重点研究对象。住房最根本的属性是为了满足人们的生存需 要，因此其发展与人口因素有深刻的关联，现已有学者在研究中对人口因素有所 涉及，但其对人口的研究往往止步于人口规模或人口年龄特征。然而，人口的结 构特点具有复杂性，不同人群的年龄阶段、性别特征、收入水平等因素都有可能 造成房价的变动。故全面探讨人口因素对市场中住房价格的影响机理并进行深化 研究在当今社会具有重要的意义。 基于此，本文使用理论与实证结合的方法进行分析。在理论研究方面，本文 对与研究课题相关的现有研究成果进行较为全面的搜集与回顾，并根据人口学的 概念将人口结构细化分为自然结构、社会结构以及地域结构三大类，并选取人口 性别比和抚养比作为人口自然结构的衡量标准，选取人口家庭结构和人口收入结 构作为人口社会结构的衡量标准，选取人口流动结构和城乡结构衡量其地域结构。 在深入研究影响住房价格的相关理论的基础上，推导我国人口结构对住房价格的 影响路径，并对我国房地产行业以及人口结构的发展历史和现状进行细致的描述。 实证分析方面，本文运用2002-2016 年15 年间我国31 个省份及直辖市的面板数 据进行回归分析，论证不同层面的人口结构对于房价的影响差异。分析结果显示， 在人口自然结构中，性别比对我国住房价格有正向影响，抚养比的增加会抑制住 房价格上涨；在人口社会结构中，家庭的小型化和收入水平的提高均会促进房价 的提高；在人口的地域结构中，城镇化进程的推进和流动人口比重的增加对我国 房价产生正向影响。同时鉴于我国区域间社会经济发展水平存在不平衡的情况， 本文在以上实证分析的基础上，利用K-means 聚类分析法对于选取的31 个省份 直辖市按照人口结构和房价的特征进行分类，再针对在人口结构和房价方面处于 不同层次的省份进行聚类回归分析，发现其影响结果具有较强的地域差异，并在 1 摘要 一定程度上说明了不同区域的影响结果。 本文在从不同的层面对于我国人口结构进行分类和总结，并厘清了不同层次 的人口结构对我国房价产生的影响差异，为住房价格变动趋势的进一步研究提供 了依据。同时基于本文的研究结论提出相应的政策建议：重视并大力发展养老地 产以应对今后日益严重的社会老龄化、建立和完善流动人口监测机制以便对于人 口流动带来的社会问题做出快速反应、针对不同地区出台差异化政策等，为有关 部门针对住房市场出台相关引导和调控政策提供依据。 关键词：住房价格；人口结构；抚养比；家庭规模；流动人口 中国人口结构对住房价格影响的实证研究 Abstract Since the introduction of relevant policies to start housing reform, China's real estate industry has developed rapidly, and effectively led to the linkage between upstream and downstream industries, and has become an indispe